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7月4日由中國房地產商學院聯盟主辦的“2015年度中國房地產商學院聯盟高峰論壇”在北京嘉里中心大酒店舉辦，本次論壇以“移動互聯網時代的中國地產顛覆與創新”為主題，網易房產作為首席合作媒體，現場直播報道。

對于房地產業，這是一個糾結的年代。雖然政策面暖風頻吹，資金面利好不斷，但市場萎靡之勢并無改觀，傳統商業模式的置疑之聲絡繹不絕，房企破產危局、港股大佬拋售資產、名企紛紛轉型的傳言不斷沖擊著從業者脆弱的神經。與此同時，移動互聯網時代，全民創業，萬眾創新，大潮洶涌，互聯網改造和升級一切傳統產業的呼聲不絕于耳，房地產企業如何擁抱互聯網成為熱門話題。

本次論壇以“移動互聯網時代的中國地產顛覆與創新”為主題展開討論，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌，國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵等嘉賓出席論壇，以下為現場實錄：

主持人：先生們、女士們、各位來賓、各位來自全國各地的房地產商學院聯盟的同學們大家上午好。歡迎來到由中國房地產商學院聯盟主辦，全聯房地產商會共同組辦的2015年中國房地產商學院聯盟高峰論壇。在為期兩天的論壇開始的時候，請讓我簡單的介紹一下到位的嘉賓和領導，他們是：

清華大學職業經理訓練中心駱建彬

國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌先生

國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵

中國房地產商學院聯盟聯席主席院長閻占斌先生

中國房地產商學院聯盟聯席主席金華總裁張玉博先生

中國房地產商學院聯盟聯席主席中山大學房地產同學會的常務副會長兼秘書長汪利先生

首先有請清華大學職業經理訓練中心主任駱建彬先生致詞，有請。

駱建彬：各位領導、各位來賓，各位中國房地產界的精英們、老師們、同學們大家早上好。今天我們相聚在北京，開展了移動互聯網時代的中國地產顛覆與創新的主題論壇。首先請允許我代表中國房地產商學院聯盟歡迎大家的到來。感謝大家的參與。中國房地產商學院聯盟成立于2013年，是在全國工商聯房地產商會的領導下，由中國華南、華東、華北、西南四個區域內最高學府中連續多年專業從事房地產高端教育的培訓機構。清華大學職業經理訓練中心、重慶大學伯仲研究院、中山大學航商學院強強聯手共同組成的中國房地產高端機遇的第一品牌的一個機構。

助力房地產業高速發展，提升核心競爭力，致力于推動城鎮新型化建設為主旨。踐行了平臺決定事業、資源成就偉業的平臺價值，最大特點整合了區域內杰出的房地產結構。十年左右的時間里面成立下的所有教學和資源的能力。

我們這次峰會將以移動互聯網時代的中國顛覆與創新為主題，由轉型中國新趨勢和問道中國地產兩個主論壇，以及迎接地產投行時代當地產遇到移動互聯網等多個專業平行論壇。還有中國房地產商學院聯盟獎頒獎盛典，國內標桿企業參觀學習，地產名產高爾夫邀請賽等一系列組成。通過這次峰會跟大家探討在當今的時代，當今狀態下面我們每個企業家如何能打造適應于未來需求的我們的產品，未來就是移動互聯網的時代。如何組成提升具備未來，也就是具備移動互聯網下生存和發展能力的企業，這個主題我想可能會隨著我們的時間推移大家可能一直會關注著。

一個組織具備了能力，不管是東北風還是西北風都能發展，不具備能力和素養那么很可能就是被顛覆，就是可能死亡。同學學生在此我祝愿各位參與的嘉賓，能夠集合思想、撞擊創新的火花，預祝本次峰會圓滿成功，謝謝大家。

主持人：謝謝駱建彬博士，本次峰會的主題是移動互聯網時代的中國地產顛覆與創新，中國正在快速的進入移動互聯網時代，中國的經濟正在進入新常態，可以看到我們今天的安排也是一種新常態的安排。我們安排一個致詞就非常緊湊的進入到我們論壇正式的環節。應該說剛才駱建彬博士已經幫我預報了我們整個兩天議程的主要安排。我想著重的介紹一下今天上午三場重量級的演講。應該說今天上午我們三位嘉賓有一個共同的特點，就是他們都是我們官員型的學者，而且是國家最頂級研究機構的學者，他們很多研究結果和建言都可以直達常委辦公室桌前，參與當前新常態下新一輪改革和重大決策直接的參與者。

應該說我們這次峰會非常細膩，如果不在北京舉行，在這樣一次峰會上把三位來自于不同領域的專家而且是學者級專家匯集在一起是很難的，基本上代表了國內最高領域的研究者。我們首先請上來第一位我們的演講者來自于國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌先生，他給我們演講的是當前經濟形勢與新常態。

余斌：各位學員大家上午好。非常高興就中國當前經濟形勢與新常態與大家交流。2010年中國經濟增長是10.6%，在接下來經濟增長呈現逐年滑坡，今年1季度增長只有7%。看這張圖我們要注意2010年重要經濟總量40萬億人民幣，增長10%所形成的增量是4萬億，去年中國經濟總量超過60萬億增長7%，形成的增量是4.2萬億，也就是我們經濟增速從過去的10下降到目前的7%，但是中國經濟增量的規模，中國經濟總量上臺階的趨勢并沒有因為速度下來而減弱。當中國經濟規模不斷擴大以后，相對較低的經濟增長可以創造更多的社會財富，可以創造更多的市場機會，可以提供更多的就業崗位。

伴隨著經濟增速持續下降，擺在我們面前的問題是，增長階段轉換的本質是實現供給、需求在總量和結構上再平衡。過去10%增長情況下我們供給和需求是平衡的，因此中國經濟運行也是穩定的，2010年以來伴隨著需求擴張的步伐明顯放緩。我們需要在一個新的相對較低的增長平臺上讓供給、需求在總量和結構上實行新的平衡，只有實現了新的平衡中國增長階段轉換的任務才得以完成！我們才有可能保持中國經濟持續穩定發展。國際金融危機以后需求速度在宏觀管理下平穩回落，在結構升級中逐步接近新的均衡水平。

我們先說結構升級，過去我們是以出口勞動密集型產品為主，今天資本密集的高附加值產品的出口占比重大幅度提高。過去老百姓以買房、買車為主，現在服務業的支出占老百姓支出比重大幅度提高。投資以鐵公雞建設為主，現在以公共產品和公共服務建設為主。經過近幾年的調整需求已經接近新的穩定水平，現在的問題是供給受高增長思維慣性，受地方改革不到位供給緩慢，與需求形成明顯缺合。過去是兩者在10%情況下是平衡的，今天需求已經做了大幅度調整，在7%情況上是穩定的，現在供給受多種因素的影響，沒有隨著需求的調整而調整。產能過剩情況越來越弱，這是對當前中國經濟運行產生影響的問題。

大量過剩產能不能有效退出，供給大于需求由此導致過度競爭、惡性競爭和價格的持續下降。今年5月份工業品出廠價格持續副增長達到9個月。競爭越來越激烈、價格下降從而導致企業利潤滑坡、債務負擔不斷加速，這里叫債務通縮模型，通縮物價下降是不利于債務，會加速債務負擔，并通過占用資金貸款利率影響到其他行業的發展，這是當前中國經濟增長動力不足，主要經濟效益指標出現惡化的根本原因。

這兩年克強總理在歐洲出訪，跟法國協議當中是說中國和法國要各自發揮自身的優勢，從而在共同開拓第三國市場上取得新進展。這叫國際產能合作，以及我們早就議論過的一帶一路，這在相當程度上都有利于化解國內的產能過剩，有利于縮小供給和需求這兩者之間形成的缺口。新階段我國經濟正處在從高速向中高速轉換的時期，結構調整的陣痛和前期刺激政策逐步消化，決定了經濟運行將持續承壓，積極引導市場預期、重視短期需求管理是必要的。政府采取穩增長是必要的，我們要注意的問題是需求擴張的空前運行，政府沒能穩增長，而且唯一穩增長采取的措施我們都得付出高昂的代價，有些措施會產生副作用。

當前宏觀經濟政策的著力點應當是放在供給側上，引導過剩產能逐步退出，促進兼并重組和優勝劣汰。既然問題是出在供給測沒有隨著需求側的調整而調整，把那些達不到行業安全能耗、環保、排放標準的產能以及喪失競爭能力的產能逐步退出。通過經濟重組、優勝劣汰實現供給側的調整，供給側結構調整升級從而達到需求側相適應的新水平，這樣供求才能平衡，價格才有可能穩定，企業的盈利能力才有可能恢復和提高，才能實現轉型再平衡。在過程當中我們要更加注重風險管控，著力提高經濟運行的質量和效益，促進經濟平穩健康發展。

怎么來理解中國經濟出現持續下降的趨勢，我們看這張圖，橫軸是發達國家的增長相對穩定，但是作為一個落后國家只要你能成功實現經濟起飛，你可以在很長的一個時期保持比發達國家高出很多的經濟增長。中國能夠達到7%的增長，為什么美國只有2%的增長？美國資金、技術、人才優勢比我們強很多，這是因為我們處在不同的階段，因為中國是一個后發國家，具有多方面的后發優勢，伴隨著后發優勢的釋放，可以在很長時期保持很高的經濟增長。我們把這個過程叫做后發國家的追趕進程，后發國家追趕發達國家的進程。后發國家的追趕進程并不是一成不變的，隨著后發國家的空間不同會在體現出若干個階段的階段性特征。而今年印度的經濟增長可能會超過中國，成為主要經濟體當中經濟增速最高的國家，為什么呢？因為我們高增長階段已經結束了，印度剛剛進入高速增長階段，因此它的經濟增速會超過中國。

作為一個落后國家，當你成功的實現經濟起飛以后，接下來你會在很長一段時期保持經濟的高速增長。對于中國來說1978年到2012年這是改革開放以來的35年，在35年我們保持了年均9.8%的經濟增長，是中國的高速增長期了。平均增速接近10%，持續的時間達到35年，世界上沒有先例，因此把它叫做中國經濟奇跡。很遺憾的是這個階段已經結束，接下來我們將進入中高速增長階段，中高速增長階段是一個多高的增長會持續多長的時間？學術界對此討論很多，但是形成的共識并不多。

我個人認為中高速增長階段將是一個6%到7%的增長，持續大約10年左右時間。是這么一個階段。當我們經過中高速增長階段以后我們經濟增速還會進一步下降，出現中低速增長階段，當我們充分釋放了后發優勢，當我們翻越高墻進入中低速發展之后跟發達國家經濟基本持平，這是后發國家追趕發達國家的趨勢。我去年寫了一本書叫做《追趕竭力》，我們過去是以10%的速度追趕發達國家，我們這一棒已經跑完了。接下來我們以6%到7%的速度繼續我們追趕的進程，目前我們處在交接棒的時期，會出現掉棒的風險，實際上高速增長階段結束，當我們進入中高速增長階段的時候也是一個風險高發時期。

比如我們花十個億把這個樓蓋好，結果內部管理不善，花了20個億才把這個樓蓋好。在高速增長階段由資產價格大幅度增長，花了20個億，即便是50個億也沒有關系，在資產價格大幅度上漲過程中這筆投資仍然可以回收，這筆資產仍然是優良資產，由于加速增長階段有資產價格大幅度上漲特征，高速增長階段可以隱蓋吸收各種矛盾階段。發達國家的歷程來看，一個階段結束一個階段來臨，往往是通過一個系統性的金融危機迫使經濟市場調整并適應新的宏觀環境來完成。中國到了這個階段是否需要系統性的危機來進行調整，我個人認為并不是這樣，因為中國仍然是一個市場體系、市場制度極不完善的國家。我們可以通過市場化的改革釋放新的動力和新的活力，從而平穩的實現增長階段轉換，避免系統性的危機。

媒體對我這個觀點的報道叫做改革與危機的探討，當中國經濟增長出現下降的時候我們還有新的機會。或者說我們新的機會在什么地方？別的不說我們只看這一張表就可以了，中美兩國主要經濟指標，2013年中國經濟總量相當于美國的56%。2013年人均GDP相當于美國的八分之一多一點，相當于美國的七分之一，這兩個指標并不重要，重要的是以下三個指標。第一居民最終消費率，含政府消費和居民消費兩個部分，2013年中國居民最終消費率大體上只相當于美國的一半，美國只有3億人口，但是由于它的消費率很高，所以它是世界上最大的消費市場。中國目前是世界上消費成長最快的市場。去年年底國務院為了提升居民消費率鼓勵六大領域的消費，所謂三大措施，是說，提高老百姓的收入水平，讓老百姓以有能力消費，完善社會保障體系，解決老百姓后顧之憂，讓老百姓敢消費，第三改善消費秩序完善消費環境，讓老百姓愿意把錢花在中國，讓老百姓能消費、敢消費、愿意消費，這是三大措施，鼓勵住房消費、信息消費、綠色消費、醫療、文化、健康、旅游這都是政府鼓勵的范圍。我認為誰做這些措施的落實，中國消費市場的規模將會大幅度的提高，從現在全球成長這塊兒的消費市場我們一定會成為全球最大的消費市場，這對我們很多企業來說我認為將孕育著新的商機。

經濟增長主要依賴于出口的時候，東部亞太地區一定會率先發展，你生產的產品賣給美國人、歐洲人，東部地區一定會率先發展。經濟增長主要來自于投資，投資需要鋼鐵、水泥、設備，能源資源密集的地區一定會加快發展，經濟增長主要來自于消費呢，中部地區將會迎來歷史性的發展機遇，因為中部地區是中國市場中心，在中部地區生產出產品可以便利的覆蓋全國。不僅僅是一個中國市場規模擴大的問題，同時也會帶來一些結構性的調整。

第二個指標，三產占比指數，第三產業增加值占GDP比重，2013年中國服務業增加值占GDP比重首次超過第二產業，成為經濟增長主要來源，這是中國供給結構發生的歷史性重大變化。即便是這樣，我們跟美國相比仍然存在巨大差距，美國GDP當中四分之三增加值是來自服務業，中國是生產型、生活型服務業都有巨大提升的空間。過去30多年我們在干嘛？過去30多年是中國工業化快速推進的30年，改革開放初期我們選擇深圳、珠海率先對外開放，它探索的是中國工業制造業與國際接軌，中國工業制造業對外開放，加快中國工業化進程。今天我們在干嘛？我們在上海、天津、廣州、福建設立自貿區，它探索的是中國服務業對外開放、服務業與國際接軌從而推動服務業的改革與發展。如果說在工業領域里找不到接軌的地方，無論生產型還是生活型服務業領域都將面臨巨大的困境。

第三，美國只投入了1.6%的勞動力生產，美國投入了1.6%從而農業生產那是美國是全球最大的農產品出口，中國是世界上最大的農產品進口國。在農業領域我們跟發達國家相比差距很大，克強總理做報告同時強調要轉變農業發展方式，怎么轉？轉什么？我個人認為我們要改變，到目前為止以家庭為單位的小規模的主要依靠投入勞動力來生產農產品的方式。當你主要依靠投入勞動力來生產農產品的時候伴隨勞動力成本的大幅增長，農產品生產成本大幅提高，農業將喪失競爭能力。當棉花價格遠遠高于國際市場價格之后，對于我們下游紡織、服裝產業帶來明顯的沖擊。這些后果是不可避免的。我認為農業發展方式要改變以家庭為單位、主要依靠投入勞動力的傳統的農業生產方式，讓農業走上規模化、機械化、信貸化，農業發展規模經濟才有可能走上機械化，才可能實現農業的信貸化，農業的規模化、機械化、信貸化將會大幅度的降低農產品生產成本，將會大幅度的縮小在農業領域我們跟發達國家的差距，將有利提高中國農業的國際競爭力，這也是三中全會決定強調鼓勵工商資本到農村從事適合企業化經濟的重要點。靠農民家庭自己實行規模化、機械化可能性很小，必須依賴于城市工商資本到農村才有可能推動農業的轉型和調整以及發展。

我們看了這三個特點會發現過去是生產化產品賣給國際市場，可以把眼光放在國內。伴隨著中國市場規模的不斷擴大，以及中國將成為全球最大的消費市場，立足于國內市場發展將會更有商機。如果在傳統領域面臨過度競爭、惡性競爭，無論是第一產業農業還是第三產業服務業都有巨大的發展和提升的空間。以上是我對短期或者中長期經濟發展重要看法。

主持人：謝謝余斌部長，不僅分析了當前經濟形勢，也對未來中國進入中高速發展做出了他個人的判斷和預測。為我們在座各位企業家未來投資方向點了三個非常重要的方向。如果記錄的不錯我可以再跟大家特別的幫余斌部長強調一下。余斌部長提到了由于中國消費增長，正在成為全世界最快的發展國家變成最高的，中部城市將會快速發展，跟我們在座房地產投資企業投資方向是一個非常重大的提醒。第二個是剛才余斌部長提到的我們生產性服務業和我們生活性服務業仍然差距很大，這里面孕育著重大的投資機會，最后余斌部長也提到了我們的農業，是主要依靠勞動力的投入來發展的，但是實際上我們可以看到我們要向發達國家靠齊我們需要用更加先進的城市資本、產業資本來改變農業，余斌部長提出了三個重要的投資方向，希望對大家有所幫助。

主持人：未來新型城鎮化對未來的房地產意味著什么？接下來非常高興的邀請到了李鐵主任，國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵主任。李主任昨天剛剛從國外回來，舟車勞頓非常疲憊，今天仍然是很早趕到了我們現場。剛才李主任在下面還休息了一下，因為確實非常疲憊。李鐵主任是我們國家新型城鎮化研究的第一人，曾經多次參與過文件的起草。一定會給我們帶來非常權威的介紹，掌聲有請李鐵主任給我們分享新型城鎮化與產業升級。

李鐵：我們家總理2012年開始促進城鎮化的合作，所以這個會議非常緊張，然后趕過來。今天大家都是房地產界的同仁們，城鎮化發展大趨勢，大家所關心的問題來談一談。這幾天經常接到房地產各種協會邀請，大家都關心城鎮化，雖然涉及了大量進程，但是房地產出現了各種問題，怎么解決，未來發展趨勢怎么樣？大概講四個問題。

第一個中國城鎮化，2014年城鎮化率接近55%，城鎮化人口是7.5億，每年城鎮化轉移人口兩千多萬人。我們可以看一看結論表，我們今天城鎮化應該有非常充滿著信心。因為這是世界上規模最大的人口城鎮化體制，每年進程人口，2001年到04年2007萬。這里看我們知道世界上沒有一個國家能完成這么快速這么大規模的人口城鎮化建設。其實我們有很多在比較，比較說中國出現了泡沫城鎮化問題，我們城鎮化才54.77%，固定人口城鎮化還不到40%，所以未來農村人口進入城市還有非常大潛在的需求。

第二個根據我們的調查，在我們不同形勢下，可以把城市人口做一個分析。我們一千萬人口以上是（6個），五百萬人口上升是5個，五十萬左右是434，實事求是的數字。平均人口一萬多，城市的規模，城市的數量，一定規模人口城市數量和全世界沒有辦法和中國相比。所以我們還可以看到，從這個數字看，哪些城市吸納人口最大？我們做了一個調查。首先一個千萬人口以上的城市吸納人口最多，就是增長速度是50%，從房價來看為什么放假在千萬人口以上的城市還在處于上升階段？一線城市它還在不斷的吸納人口，實際上千萬人口以上的城市還有一個特點，外來人口很大。北京接近一千九百萬人口，深圳一千三百萬人口，上海兩千三百萬人口，越是人口高的地方房價越高，千萬人口以上的城市增長速度最快。

我們還注意到另外一個數據，五十萬人口以下的城市它增長速度也快。當然了五十萬人口以下的城市數量比較多，但是它的整個的制度性障礙偏小，所以它人口速度也是非常快。反之在五十萬到一百萬，我們地級城市人口增長速度是最低的，原因第一城（資料、團購、論壇）市過度追求快速發展、過度追求城市性發展，房地產過度發展非常成熟，所以它吸納人口速度就下降。大概30%左右甚至更多過剩。

還有房地產發展也和我們城市結構有關，我們城市化率在世界上增長速度最快的始終不高。但是由于我們城市發展過度推崇房地產的發展，房地產帶動整個經濟的發展。中高房地產追求視覺現象比較突出，所以城市包容性比較差。所以我們中國特別是在中等城市，城市的產業結構不盡合理，服務業發展速度嚴重滯后。在座房地產商你們不都是大規模開發土地去找房地產發展工程，在大市區大圍墻之下還有可容納的空間嗎？在這些城市我們看到了路很寬，樓也很高，院子也很大，生態也很好。但是就沒有服務業容身之地，我們看到這種城市發展模式，房地產發展模式導致了中國的服務業發展水平遠低于同等城市國家，所以發展滯后也是和我們城市發展類型、房地產發展模式有直接的關系。

對于房地產發展的預期，我們想我們還是應該比較欣喜，城鎮化率達到了接近55%，可是這是一種粗放型的發展模式，我們在存量農民工有2014年有2.74億，外出農民工1.7億，這種巨大的未來對房地產需求有強大潛力的人群他長期的消費興趣，怎么樣來解決這些問題也是擴大內需這是最大的前提。未來看到2030年我們按每年0.8%速度增長，城鎮化率還會增加2億，5個億的人口進入城市會產生巨大的空間挪移。城市31%、農村35%，這是三個靜態的判斷，一旦空間挪移形成以后農村大量房間被浪費掉，城市會面臨嚴重不足。我們還有八千萬流動人口，城鎮間流動人口，在北京的叫北漂，他們在城市里頭也是沒有住房，無論是租賃住房還是購買住房，如果在未來城鎮化改革能持續進行的話，他們也會將來構成，從收入角度來講也會構成強大的群體，我們對房地產需求還是處于樂觀狀態。

還有一個估計，就是我們從收入群體來講，我們都知道這些年國際上對中國人龐大的購買力抱驚訝的態度，大量人去日本席卷一空，大量人去歐美買東西。為什么？看起來統計局上判斷收入水平不高，但是實際上我們有一大段的數據沒有被包含在內，經濟學家統計中國收入人口年均收入18萬更多，包括銀行儲蓄貸款等等做推測性調查。這些人1.3億，相當于什么呢？相當于日本人口總額，10萬到12萬之間那就是2.6億甚至更多。城鎮化發展不到55%的時候有3億高收入人口相當于美國人口的總額，會對未來住房產生什么樣的需求？所以我們不要擔心房地產沒有需求，我們面臨的問題只是暫時性、過渡性、結構性問題。

另一方面看中國房地產出現了泡沫。日本的泡沫和美國的泡沫一個是八二年，一個是二十一世紀以上初期。可是他們的泡沫出現在什么時候？城鎮化率基本已經飽和了，進城人口達到了80%左右，需求飽和的情況下它出現的問題，和我們在55%不到的情況下出現的問題能一樣嗎？所以我們國家有一些經濟學家說瞎話，看到西方經濟學的泡沫，并沒有認真分析我們國家的國情。現在在這些國家經濟增長速度已經嚴重放緩，日本出現泡沫的時候增長速度在4.5，美國出現泡沫的時候增長速度是2.2，我們不管怎么說現在增長速度在7左右。7左右還是處于高速增長過程之中，人口進入城鎮化速度還在加快，高收入水平人群還在不斷增加，社會結構發生深入的變化，我們怎么說會出現嚴重的泡沫呢？房地產出現的問題只是暫時的一個結構性過程，它有它深層次的制度性。

所謂供給過剩，從城市規模判斷人口吸納程度，超大城市房地產價格處于上漲階段。50萬人口以下的中小城市還有充分的發展空間，只是在一部分城市，特別是二三線城市還由于制度性原因造成房地產供給嚴重過剩。原因在哪里？就是我們地方政府發展的利益動機和發展商利益動機是一樣的，這種規模既要補充我們城市壓低工業地價招商引資補充不足，這種推動就把房地產泡沫，這種瞬間的泡沫加大了，房地產是一種商品，我們遵循市場規律，規律下來有一個基本特點供求一定會出現過渡，這是所有發達國家、非發達國家只要是市場經濟必須面臨的過程。房地產波動和其他商品波動不一樣，不一樣在兩個方面。第一個我們產業鏈過剩，房地產過剩是大量材料閑置，在我們空間上所占有的規模影響力巨大，帶動產業鏈巨大。第二政府企業家雙重推動，市場經濟國家推動和放大庫存不會那么多，可是我們政府和企業雙重推動可能放大效益遠遠超出我們想象，所以就出現了暫時性、結構性的波動，這是中國特色的房地產。

引起了空間資源、產業鏈以及社會的影響。在這種情況下我們怎么樣回顧我們房地產發展的歷史，我們過去是滿足基本需求，到了90年代以后滿足視覺的需求，來賣房子，所以我們到90年代以后看房子各種生態空間，到了21世紀我們發現房地產只能解決中看不中用是一件大的問題，所以萬達提出一個綜合體，在城市密集區迅速解決商業發展問題。商業發展帶來了我們不僅僅是視覺滿足，甚至解決了某一部分的消費需求，這種模式目前已經成為中國房地產發展主流性的模式，不僅僅萬達在做，所有房地產商效仿這種模式，這種發展模式叫轉型的，不僅僅我們所有房地產商轉型，包括王建民也能感受到轉型壓力，一千萬人口以上的城市，比如說北京兩千萬，我分割成三十萬，所以這個市場很有限，它的規模還是有限。

房地產在目前發展的情況下我們所有的房地產企業都面臨壓力。因為什么呢？因為只要是賺錢的行業我們企業家就無限向這個行業涌入；地方政府只要他能賺錢會大規模復制發展模式，但是這種土地擴展一定會遇到暫時性需求飽和。為什么說暫時性需求飽和呢？因為我們相應的制度并沒有進行調整，后期制度改革到現在緩慢，土地制度改革幾乎沒有進展，新的需求人群沒有增加，我們房地產在一部分城市特別是二三線城市，三四線城市，傳到哪一個政府，某一個企業家就會面臨著嚴峻的消費壓力。會呈現供需不平衡導致產品積壓。

怎么解決這個問題？一方面我們要把希望寄托在未來改革生產，另外一方面也希望城市發展的路徑要進行調整。就是把過去只考慮到存量之間福利性供給和依賴于土地占有的模式必須要進行轉型。中央政府實行的新型城鎮化發展戰略幾個非常重要的點。

第一以人為本，就是為了促進改革指明了明確方向。第二要可持續發展，就是粗放型以房地產帶動大規模土地擴張的模式要轉向集約、可持續性、低碳緊湊型發展模式。第三要實現城市發展的創新。

轉型核心問題要降低城市發展成本，我們現在城市發展成本過高，投的越大基礎設施供給戰線越長，城市為了賣地，把視覺效應放在首位中看不中用，基礎設施會出現大量的閑置浪費。到歐洲、日本看哪一個國家像我們這樣追求快速發展，把所有城市搞的跟花園一樣，我們面臨著幾億農民要進城，他們需求問題很大。這種發展已經成為制度發展的障礙。政府沒錢，沒地可賣，房子、地賣不出去，基礎設施供給面臨著瓶頸，所以怎么樣降低發展成本，是在所有城市之間面臨著直接影響到房地產的發展。

第二個是提高城市資源配置效率，促進緊湊型城市發展，而不是過去的一個地產就是一個大的花園，一個城市空間大生態公園、大廣場等等，只有提高城市人口密度、基礎設施供給才能達到最大的規模效益，可是我們大量資源投入在政府工程，城市粗放型發展是我們城市壓力過大。

第三激發城市活力，中國有等級發展觀。怎么讓中小城市能在不受上級各種管理、上級財政剝奪情況下給他發展空間，這恐怕是我們未來改革中面臨重要的難題，但是也必須要破解。

第四個怎么樣管理城市？我們中國三十年高速增長，現在管理模式還在農村的管理方式下，追求形象，對城市發展的規律并沒有形成了解。我們大量的高鐵，世界上所有高鐵都是修在市中心的，通過各種流量促進中心人口來帶動地產、帶動所有的發展。可是唯一中國高鐵修到城外，希望建立新城，高鐵快速流通的地方，到了新城半個小時到半個小時下車，效率何在？所以我們很多城市長官并不懂城市發展的規模，他要通過交通樞紐的結合帶來交通流量的劇增才能帶來發展。他想我怎么樣迅速建成來獲得政績，我城外修完了，再給房地產商留開發新區，開始這種開發新區一定會來失敗，這就是所謂創新城市管理能力首先要了解城市發展規律。

所謂機會，新型城鎮化給房地產商的機會。我想大概有這么幾個方面。新城鎮化提出了三個1億人，這三個1億人如果政策落實就是三億人對房地產的需求，房地產未來發展怎么樣呢？怎么加快改革，推動戶改，釋放中小城市發展壓力。

未來創新方向，傳統單一的地產發展模式已經滯后，房地產不再是單單建房子賣出去，它是要解決整個市區發展綜合的問題。第二個房地產從視覺模式向綜合性模式轉變，不是簡單的視覺模式，我要滿足在這個社區內所有城市可能提供的各種需求。不僅僅是消費需求，多元化的需求，甚至包括公共服務需求。房地產不再是一個獨立居住的社區，它是要大服務和城市所可能提供的功能連接在一起。給我們帶來醫療、教育、衛生、商業、文化等等，這種模式的改變，還以為著下一步中國的發展不僅僅是科技也在領先，不僅僅是過去傳統的發展，所以總理提出互聯網+，+什么？智能家庭可能就是我們想象的未來。

我們最近提出中國智慧城市，智慧城市大數據，大數據在政府層面推廣大數據，成功概念非常之低，為什么？要解決數據整合改革難度比其他改革難度都不差。第二政府利用大數據效率會低，從體制管委等等怎么利用起來？第三政府沒錢，拿什么搞大數據？所以21世紀高科技結構是互聯網和產業化智慧城市結合，但是不能僅僅提供在大數據上。

我們可以看到互聯網已經改變了我們城市生活。從我們滴滴打車Uber，從支付金融改革，電視終端的改變，醫療、健康等等改革。都可以和互聯網聯結在一起，但是我們從什么方面入手？怎么通過互聯網和房地產這個+來形成傳統產業的顛覆呢？我想跨界就是未來房地產發展，甚至中國所有產業發展的一個非常重要的前景。跨界的東西，我們要發生根本的變革，現在考慮房地產不僅僅是賣房子，要考慮到金融、醫療、各項服務，社區服務和政府服務怎么樣融合到我們這個房地產社區的每一個要素之中。我們提出互聯網+房地產就是智能家庭、智慧社區、智慧產業園區和智慧城市的有機結合。

我們今年1月份在日本召開了柏之葉智慧城市會議，我們過去所考慮的所謂房地產已經不是一個簡單的房地產，但是它的目標是要降低能源消耗。在社區中所有的能源系統，都通過智能和智慧方式組合在一起，組合在一起來實現所謂的智慧化，白天家庭可以智慧化，人不在電力消耗了最低程度。每個家庭到社區有控制中心，每個家庭的流量，當你在它的淡季可以把多余能源進行設計中心，到夜晚釋放在家庭。每個家庭的節省還可以獎勵提供公共服務，這只是在有限情況下提升了智慧城市的終端，但是它給我們一個啟發，所有地產商和大企業、制造企業和設計商綜合在一起，通過跨界的聯合，利益分享形成世界上唯一的一個所謂智慧城市，兩萬五千個社區。我們7月10號在北京展覽館智慧城市博覽會，我們也把城市的展覽引進來，這里頭我剛才講的三井不動產。

第二個是松島智能控制中心，通過無線的攝像頭在終端控制上，全是可以實現監控。但是只是滿足了所謂智慧城市的單一模式。中國的智慧城市，既不可能以簡單能源消耗為目標，要從智能家庭入口，使我們對于家具的關心來關心我們電氣怎么樣通過未來的互聯網可以有效充分的利用。怎么樣可以通過互聯網的方式來改變社區的服務和交費系統，怎么樣通過智慧的方式，通過每一個手機，現在有12.56億人口來使用手機，一共有13.6億人口，每個手機終端所反饋的信息遠遠超出我們固定的攝像頭，如果我們建立一個控制中心，把每個手機所用的功能反饋到控制中心，迅速的處理完成社會治理的方面。

我們也可以通過一個房子像一個手機一樣可以把各種互聯網軟件注入進去。解決房地產未來提供的需求，甚至包括服務業，物業管理都可以打透原來的概念。房地產和互聯網+，互聯網+會帶動實體產業發展，只有在中國能實現，因為中國是世界第二大互聯網國家，甚至在某些城市超越了美國。

歐洲日本這些發達國家的互聯網遠遠落后于中國，中國調動能力遠遠大于這些國家，何況中國還有一個龐大的未來帶勁城鎮人口巨大的發展空間，如果房地產轉型，和互聯網結合，我們會影響到其他的一帶一路國家。我們甚至在產業領先上會帶動世界，這就是我們房地產轉型和互聯網+為我們帶來最美好的前提，謝謝大家。

主持人：謝謝李鐵主任深入的演講。第二個李鐵主任提到了，切到了我們今天的題目，顛覆與創新。我們可以看到雖然未來房地產業是光明的，但是確實跟過去是不一樣的，李鐵主任講新型城鎮化未來趨勢的時候也講到，未來城市的發展已經不僅僅造新城，意味著房地產開發不僅僅簡單的造新房子。另外他也提到我們未來其實也不僅僅是去服務于這個我們這些剛才提到的需求的一個簡簡單單的住房的需求，而應該是更多的給他們提供多元化的城市的這種服務或者需求。這就要求我們地產商必須要跨界。最后李鐵主任提到了互聯網+，互聯網+和智慧城市可能是我們未來整個中國房地產業發展區域的下一個風口或者下一個機會。今天上午我們主題演講就結束了。我看到微信群、朋友圈相互關注的朋友們都有很多的分享，就大家感興趣的問題做一個提問。

提問：各位老師、各位朋友大家好。我想請第二位嘉賓也是于主任，我請教一個互聯網方面的問題。我是做房產的，做了十多年，我們現在想做一個咖啡館以后來代替我們所有的銷售部，我們銷售部不建立，售樓中心建成咖啡館，如果用互聯網思維進行運營，到所有項目當中去進行嫁接，我們需要注意哪些方面和這個運作過程當中會出現相應的問題，在您的眼光當中有什么樣的一個建議？給我們相應的指導，非常感謝。

于施洋：非常抱歉，因為我不是做互聯網的，也沒有從事房地產和開咖啡館的經驗。所以您提的這個問題我覺得只能給一個建議，就是目前有很多的一些講互聯網思維和成功互聯網公司進行他們成功的一些基本的要點的這些東西，有一些書籍、案例可以好好的研究一下。至于說您提的這個具體的問題，因為我也沒有足夠的時間來進行思考，所以我就只能回答到這個程度。

提問：我是來自廣州的。問第三位嘉賓，原來曾經到廣州做過演講，我也聽過非常崇拜。我主要是做房地產的一些政策研究，原來在廣州房管局工作，我辭職出來了。關注農村的土地制度改革，小產權房問題，請教第三位李鐵老師，農村土地制度，小產權房制度走向或者政策的動態，將來會怎么改，這個時間進度會是什么樣？這樣一個問題。

李鐵：小產權房分太多。比如說廣州的出租就是小產權房，所有農民建筑房都是小產權房，在北京市郊區在很多大型郊區由農村鄉鎮建設的沒有拿到城鎮的也叫小產權房。涉及到我們對農村土地制度的理解，宅基地的理解。十八屆三中全會提出了產權利用問題，還沒有列為財產權，我們把這塊兒土地作為福利性土地，是不是可以拿到市場去交換？這就是我們目前在研究爭論而且有待解決的一個問題。第二這種宅基地直接涉及到農民的一個基本權益，我們知道近三四十年我們宅基地受到法律限制是不可以拿到市場上交易的，因為我們知道城鄉土地交換中只有經過了城市的開發、征用才能拿到市場去交換。過去有大量宅基地變成小產權房的形式，這筆交換從法律上看是違法的，可是它已經變成了現實，既然是違法的又變成現實，這里面有兩大塊兒利益流失。因為是違法的，沒有拿到房地產權，第二因為是違法的不被政府允許的，政府土地稅收少了一大塊兒。這些問題怎么解決。

通州有一個例子，畫家在那里租房，大量畫家在那兒租房，房主租賃價格提高了，因為是違法調動，起訴到法院，要求租房藝術家按照現在價格來補充我，或者取消租賃合同，但是他已經使用了十幾年了，這個法律合同經過法院判決是違法的，說原服務所有人要補充租賃住房的所有人這些年所進行的投入。實際上這里頭就有一個非常重要的政策未來的目標，你盡管是違法合同，但是你要補償這塊兒，你也承擔不起，在一定程度上使這個控告變成空白的。從大前提來講農村土地要不要改變？十八屆三中全會提出來，第一要解決城鄉土地同權，第二個要解決對宅基地未來的認定，但是我想如果這個土地制度改革，如果能進行下去我們將釋放一大批的我們中國經濟發展的活力，可是在目前一個改革所面臨的重重阻力是我們很難想象的。八二年代僅僅一個大包干的問題有槍斃危險，所以現在改革比以前難度大的很多。我希望在這些方面進行改革，我個人希望，不僅僅進行城鄉同權改革，在所有農村宅基地上能不能按照市場化方式，能不能和城市居民進行要素置換的交流，這都是未來可以探索的空間。

提問：首先非常感謝主辦方提供這么一個好的交流機會。我的問題是跟今天這個主題非常相關的，今天的主題是移動互聯網加上地產，我們正好是地產網站。過去十年隨著中國房地產快速發展，中國誕生了一大批房地產網站，隨著這兩年房地產增長乏力，這些網站在每個城市，隨著克強總理提出的互聯網+，看到房地產網站都被轉型或者并購，我的問題是說在產能過剩的年代，在房地產本身新房在轉型的時候像咱們房地產信息網站怎么去轉型？

余斌：無論在什么產業當它出現嚴重產能過剩以后，唯一的出路就是兼并重組、優勝劣汰，當然這應該通過市場來完成，在市場競爭當中兼并重組、優勝劣汰。通過競爭不斷淘汰行業內低效率沒有競爭能力的行業，這樣才能把生產、市場、消費者轉移到高效率企業上，這樣才有可能提高行業的集中度，行業的競爭能力，行業的效率。就你所說的房地產網來說，轉型可能涉及的面是很廣的，過去以賣房子為主，以后向住戶提供更多的服務，這里也是提高它的競爭能力。

我經常講現在要化解當前無論在哪一個領域里出現的產能過剩，都是一個歷史問題。當一個企業在發展壯大的時候是以另外企業的倒閉、死亡為代價的。如果你不能及時的轉型、調整、升級，你就有可能成為這個犧牲者。具體該怎么轉型需要你現在的優勢，所在城市的狀況，下一步房地產發展趨勢來做具體的研究和判斷，謝謝。

主持人：謝謝三位嘉賓的精彩的回答。我們今天上午的論壇內容就到此結束。

時間：2015年7月5日

地點：嘉里中心酒店

主持人：尊敬的各位來賓，大家早上好！

中國房地產商學院聯盟的論壇現在正式開始。商學院聯盟的會議這是第二次，第一次是在美麗的杭州，當時我們也參加了，也是商會第二次作為聯合主辦方和大家一起交流。從四大高校來看做商學院聯盟我們認為非常有價值、有意義，事實上中國主要的高校都成立了商學院，房地產商會也希望和各個高校的商學院進行進一步的合作與整合，我們相互借力，推動這個行業的發展。本次論壇的主題是移動互聯網時代的中國地產顛覆與創新，這個主題的的確確切合了房地產企業很關注的話題。

最近我走訪了25位的副會長，幾乎每一位副會長單位他們的董事長或者總裁都在跟我們描述他們企業在如何應對我們的移動互聯網時代，迎來的各種挑戰與機會。的確我們能夠感覺到三個重構，第一是產業的重構，跨界融合與平臺開發，也描述到了它的組織的重構。所以我們看到現在大量的創業潮。第三是價值重構，如何建立一種新型的商業模式和生態價值，回歸平臺戰略，建立企業生態圈的這樣一個戰略，成了我們很多優秀的房地產企業他們目前關注的問題。

由過去的不動產+現在變成了移動互聯網+，它會+出來什么，從增量到存量，從開發到服務的一個全新的藍海。所以，今天我們的這樣一個會議，也是想探索房地產企業下一步往何處去，我們能夠找到怎樣的一個新的可持續的發展的道路。下面我就先向大家介紹一下今天上午三位演講嘉賓：

他們是全聯房地產商會創會會長聶梅生教授

全聯房地產商會執行會長任志強先生

北京大學文化產業研究院副院長陳少峰教授

從今天上午三位的演講我們就感覺到的確也體現出了第一個話題，就是跨界。現在首先有請全聯房地產商會的創會會長聶梅生教授給我們講輕資產的養老運營模式，大家歡迎！

聶梅生：各位朋友，大家上午好！很高興又來參加今天的這樣一個盛會，上一次在杭州給我們留下了很深的印象。我想這種聯盟，屬于高校總裁班的聯盟，本身就是一個創新。我今天講的是互聯網+，中國版本養老產業的輕資產之路。

首先我們看一下養老產業它的權重是什么？我們原來很多時候都在說房地產，實際上現在根據老齡委的數據顯示，2014年中國老年人口的消費潛力是4萬億，已經是4萬億了。如果說是到2050年根據老年人口的增長情況，它會從4萬億增到106萬億。那么它在GDP的比重由現在的8%占到33%，當然到2050年中國GDP的總量已經相當大了，不管多大它占到33%。所以，是非常重要的一個權重的產業。

正是因為認識到這一點，我們才開始非常深入的來研究養老產業。主要就是因為這一條，飛快的上升的人口曲線。人口曲線上升到什么程度？2011年的時候，我們有1.85億人口，但是到現在已經有2.21億。到2020年、2030年是我們中國老年人口增加的最快的這么一個階段，這期間也是趕上了中國經濟的轉型等等一系列的問題。所以，中央決策部門把養老產業變成了中國的一個權重的產業。

這個原因說到底還是由于中國經濟的轉型，從投資占到消費。房地產原來是放在投資里，那么養老產業肯定是從消費服務業這個方面來說的。對于中國經濟來講，這樣一個轉型和房地產有關的，從第一架馬車轉到第三架馬車，從投資轉到消費，實際上是從產品，中國的經濟從工業產品的制造轉到服務業。轉到服務業更多的就是輕資產，思路就是這樣一個思路。所以，今年的“兩會”之后出臺了一系列非常重要的文件，連續出臺都是關于養老產業的。一個是關于發改委出的養老產業專項債券發行指南，這里面非常重要的說了一個健康和養老服務業作為中國七大類重大投資之一，而且是之首，同時又說了養老健康消費作為六大領域消費之首。七大、六大，說明非常看重2億多、3億多，最后會達到4億人這樣一個群體對他的服務。

當然了，和這個相匹配的民政部、國開行發了關于開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見，解決融資難，最后又聯合發了一個文，C22號。這么多單位發了文，引導社會資本，擴大養老服務。都是非常利好的消息。

在這個前提之下，我們怎么樣從傳統的重資產、房地產建設開發轉到服務業，這里面首先就是要去房地產化，不能在房地產原來的思路當中來搞養老產業。去房地產化其實就是兩個事，房地產當中最重要的兩個因素，就是地根跟銀根，這個開發路徑我們是非常非常熟悉的。現在轉到服務業去，樹立服務業觀念，就是說從第一架馬車轉到第三架馬車，這個時候去房地產化主要體現在輕資產。輕資產包括些什么，它是一個平臺資源+互聯網+渠道，這么幾個方面來組成的，打造一個綜合的運營服務體系，它不是一個單一的，是綜合的，是平臺式的。

金融模式需要創新，傳統的房地產開發模式當中我們有開發個貸，起碼個貸在老年基礎建設，不管怎么說你要去蓋房子，60歲以上是沒有個人抵押租房貸款的，那么杠桿在哪里。傳統的銀行信貸進入一種金融產品的整合，和互聯網金融眾籌，這件事情已經在房地產界引起了很多的思考和實踐。所以，金融模式是需要創新的。

我就跨到正題，進入到養老產業，我是從2009年開始，到現在已經是整整6年。6年的路走過來以后，我自己有一個想法，我說所有這些做標準、做研究、做策劃，最后你自己要做一個，你要落地你的想法，看看到底是怎么回事。一年來，從2014年—2015年，一年多以來，我們商會的體系做了一個清朋華友學子園，我根據這個實例來講一下目前輕資產是怎么形成的。實際上這是一個孵化器的概念，我們用孵化器的概念孵化出來的清朋華友學子園，現在正在破殼。

它的商業模式頂層設計是這樣的，服務，服務是核心價值，輕資產是軟實力。能不能形成競爭力，在于你的服務的輕資產的競爭力，而不在于土地和資金，打造一個全球的清朋華友品牌的共建共享。最重要的是得到了絕大多數目前參與的，不管你原來是做養老地產的，還是最近加入到我們輕資產的，雙贏要素恐怕是最根本的。你要想在目前情況下把中國的養老產業這一塊做起來，土地成本要盡快盡快的趨近于零，融資成本盡量盡量的趨近于零，一改房地產多年的詬病，地價漲，房價漲，然后融資成本節節攀高。這么兩件事情，地根銀根將房地產頂到了沒有回頭路可走的這么一個局面。現在形成了目前的2015年的局面，房地產投資已經降到個位數，我說什么時候能夠5，原來都是35%的增幅，拼命的打壓，這下好了，弄到個位數。

所以，原來走過的地根、銀根中國房地產開發商兩大利劍并不能再重復走了。政府是怎么支持的？最近出臺了一系列促進政策以后，我昨天看了一下關于北京市養老產業發展，一個是政府劃撥土地，或者是劃撥以后你只要出一點點拆遷和補償就可以了。其中非常重要的一條農村集體建設用地進入養老產業，這個其實都是往雙零的方向走，讓土地成本盡量降低。還有原來的一些產業用地怎么置換怎么改，所以現在你如果用招牌掛的方法來拿地，我想技術上會相當的麻煩，價格降不下來，市場競爭力下降。還有融資成本，從政府來講有一個政策，開發行的政策性的貸款，政策性的對企業支持的一種債。這個也是非常非常重要的，國開行是政府支持的這個事，你自己可以有很多辦法讓融資成本降下來。

一降是什么？就是提高性價比，提高技術含量，利用互聯網的平臺，提高質量的情況下，大量的運用互聯網+的思路整合渠道、整合技術、降低成本。雙零一低提高你的競爭力。

這件事情是從商會協會推出來的，所以我們嫁接了兩個平臺，這兩個平臺是不可替換的，而且自己一家是做不起來的。一個是行業平臺，一個是校友平臺，行業平臺有全聯房地產商會，還有一個是清華校友房地產協會。如果你不用清華這個做，你可以用復旦做、用浙大做。

互聯網我們在金融方面做的比較多，我們做了一個雙層的眾籌。第一層是B2B企業的眾籌，還做了一個B2C客戶眾籌，形成了客戶眾籌LP這一部分。這一部分形成了整個的GPLP的基金，也就是股權私募基金和眾籌基金，這部分是一部分LP，LP還有其他的，這樣形成了一支基金。用C眾籌來直接面對客戶，一方面解決客戶的入駐的對象，另一方面解決開發的前期的投資。

渠道資源是我們這次最最重要的，也就是互聯網+，+在什么地方，就是一個一個渠道進去，渠道進平臺。平臺由誰打造？平臺是一條高速公路了，是由GP打造，這些渠道都是高速公路上跑的車，一個一個項目就是一站一站的路。就是這么一個簡單的思想，游戲規則是由平臺的啟動者在高速公路上制定規則。現在高速公路上跑的車有哪些渠道，電商平臺、模塊建筑、社區O2O、海外資金，現在渠道平臺我們已經有27輛車報名要在高速公路上跑，要在這個平臺上運作。

它的定位，我們現在是面向1950年—1970年高校畢業生，他的年齡就是65歲—85歲這樣一批人。這批人正好是進入了養老的目標對象，為什么以清朋華友命名？是因為我們考察過美國，美國的養老上市公司當中最賺錢的，盈利最高的就是美國的常青藤學校，他的校友，他的畢業生或者留校的教師教授。最后打成一個包上市。這些群體為什么容易在養老產業當中形成凝聚力，因為他有同樣的訴求，有同樣的落葉歸根，同窗養老的訴求。當時在校是朋友，起碼4—5年的同學，各自奮斗了50年以后，還愿意回首往事住在一起，發揮余熱，共同渡過美好的晚年。所以目標比較固定，品位比較固定，要求比較固定，而且有校友會的組織，所以應該是比較容易做的。

清華作為骨干，清華占20%，北大有百分之十幾。涵蓋了獨立生活、半自理以及權護理老者，享受現有醫療保險和養老保險的政策保障。以機構養老為主向周邊輻射，向社區養老和舉家養老輻射。

合作的品牌，我要做清朋華友品牌，我能得到什么。比如說我在一個地方，我在杭州我想做一個項目，這樣一個項目，不管是開發商也好，還是投資人也好，還是保險也好，他在項目層面上以股權方式和清朋華友這個平臺合作。也就是說，我們不輸出這個品牌，品牌要加進多少錢，一平方米要增加多少錢，兩家一起建，你投我也投，股權合作共建平臺，當然也共享品牌。

品牌合作方有權優先加入B—GP眾籌，他有權提供基金所提供的金融服務和輕資產服務，這些車都可以到你那去卸貨，你就可以不用去找車了。最后一條，有權享受基金為你做的客戶眾籌。這一條是非常重要的，其實這個方案能不能成立，最重要的還是資金方面，還是在C眾籌上。因為CP資金是少的，只有5到10%，跟美國一樣，房地產開發企業這部分的GP只投5到10%，大部分是由其他的各種各樣的LP解決問題。所以C眾籌是非常重要的一個前期的成本回收的平臺，所以有權享受由基金組織的C眾籌，客戶眾籌。

輕資產除了體現在金融方面，還體現在什么方面？現在我們編制的基金這一塊，金融這部分的服務，實際上它是為建設學子園的重資產服務的金融服務，它應該是屬于重資產當中的金融類的輕資產。金融服務屬于輕資產，但是金融服務的輕資產是為建設重資產服務的。一般是到此為止，但是我們這個項目比這個更重要的不在這，在于我們用輕資產的渠道和高校的平臺，這樣三個加持這一支GP基金，這樣一方面是輕資產進入，一方面是金融的基金這塊運作，這兩個加到一起才叫輕資產模式。

我們現在加持的這部分，清朋華友輕資產系列還在增加，這是最開始做計劃書的時候這么多，現在不只這么多。一個是我們有運營服務中心，不管干什么都要有一個中心，有一個會所，有一個老年大學，我們叫鏡煙書院。因為清華的水木清華在前期的時候叫鏡煙齋。還有養生健康、云醫療，還有社會咨詢。

運營服務中心，顯然跟原來不一樣了，線上線下的運營服務中心。有4H+3E的服務體系。清朋華友的會所，現在已經投入運營大概有8、9個月。它的設計理念就是老者的大客廳、讀書的佳境、會友的沙龍、多功能的才藝演示場。我們各種各樣的活動非常多，甚至于婚慶都到我們那去做，為什么？取個百年好合。它非常的書卷氣，也有很多清華的符號在里面，想到當年很多的事情。而且中央電視臺都在里面做了兩次活動，因為它的設計完全是一個多空間，多用功能，一個包間都沒有，全部打開。所有的展畫全是同學自己畫的，因為清華有建筑系，畫的很好按，有些人琴也彈的很好。

書院請的都是國內頂尖的學者，比如說有北大的美學的教授等等，都來給我們做講座。鏡煙書院的講座不光是外請人來講座，自己的學子就能講，而且講的非常之好。比如有一次講了一課怎么樣欣賞歌劇，居然是我們學校的數學力學系的一位教授，年齡跟我差不多，可能比我大一歲，他可能有76歲，我今年75歲，比我高一班大一歲，講中國的歌劇欣賞，講的簡直是非常非常震撼。從《蝴蝶夫人》開始講起。這里面有很多資深的老教授可以在這里發揮作用，大家都覺得這個概念非常的好。我們這個也是第一個把云醫療遷入的，云醫療是我們國家醫改的方向，因為不可能每個老年住區都蓋一間醫院，這個資源太浪費了，凡是老年住區蓋了醫院的都背了很大的包袱。完全對內根本算不來賬，而且投資巨大。現在為了使我們國家更多的老百姓能夠享受更多的醫療資源，現在在互聯網+的前提下，云醫療是中國醫改的一個很重要的方向。我們就提出一個口號，倡導積極養生，避免消極養老。不是住到養老院就是養老了，還是要積極的養生，自己的身體自己管，自己的醫療檔案自己知道。可以下到手機里面，有一個全科醫生在那，可以進行會診，有一個醫療通道。

這些都是屬于O2O線上線下的項目，沒有人愿意天天去掛號排隊，沒有人愿意把自己的健康完全交給醫生。名醫院落戶，你可以簽約，我們簽了安貞醫院和301，現在正在陸續簽訂的就多了，比如說有清華長庚，馬上就簽。北大國際醫院，都離我們那比較近，還有天壇、協和，包括美國的一些著名的醫院，簽約以后都可以遠程視頻來做會診。

除了這個以外，養生這部分在我們那也非常重視，有各種各樣的活動讓大家每天來養生。設計咨詢我不多講，設計咨詢是傳統的房地產最熟悉的，但是還要整合，我們現在正在整合這件事情。從政策到規劃到設計到部品，你要在一個渠道來做，你抓住了一個渠道全部都能做，而不是設計找一家，咨詢找一家，部品找一家，現在在整個渠道都可以做到。原來做過這些項目的。

現在的車是越跑越多，變成了10個，但是了解之后都想進入這個渠道。包括電商，包括中國房地產部品采購聯盟。這個是由商會和我們的會員搭建的，開發商各部品商買材料，搭建和以往的電商不太一樣，所以很快的能報。很多開發商進去，主要是后面有名大學的支持。現在簽約數越來越多，已經進入到PE融資的階段。

作為清朋華友學子園來說，他一上了我們的平臺就不是一個項目，如果我們這個平臺能做40個項目，就引起了成倍數的發展。綠色建筑也是成體系的，不管是用的遠大的體系，還是萬科的體系，還是誰誰誰的體系，反正你這個體系一進來，他自己事先都整合了，就跟電商平臺一樣。事先車里裝什么東西，什么樣的引擎，他自己都搞好了，不用你去管。只要車一上我們的平臺，第一站、第二站到哪里都可以，它已經成了一個體系。

比如說綠色建筑當中的模塊建筑，就可以現場一層樓一層樓的吊裝。

還有一個是社區O2O，實際上這里面最能體現社區O2O的互聯網的，其實我覺得在這里最能體現羊毛出在狗身上，豬買單。我自己做這些事情我有一個體會，在互聯網的基礎之上，我們從IT走向了DT。在IT時代，我們做的項目是立體的、保密的、專利的，我不讓你知道，互相之間打掐。進入了2014年、2015年以后，在中國有很大的變化，就是微信的出現，深刻的改變了和提升了這一個產業。到了DT，也就是大數據技術的時候，它有一個什么變化？它突然變成利他了，突然變成不保密了，突然變成透明了。比如說在微信上保得了密嗎？誰跟誰保密，甚至都可以成為自媒體。所以微信的出現，把微博的局限性就給打破了，可以有很多很多的朋友圈，一個人可以加很多很多的群。這種情況下就完成變成了透明了，這種透明的情況下就形成了DT的思維，那就是利他的、是共贏的的思維。

我這個商業計劃書，我們花了很多的精力去做，如果是原來肯定要保密，我說不保密，誰想來誰就來，特別盼著每個人都聽懂。因為只有這樣才能夠把它推出去，才能夠形成共振，才能夠形成互聯，才能夠把這件事情做大。突然之間就變成了利他了，變成了不是你死我活的游戲。所以在社區服務O2O當中最體現這個，比如說O2O起來之后，真正的O2O賺錢并不在它原來的商業模式設計，現在最賺錢的是社區的金融。我們那里也進了一個，孵化器里面馬上就進來一個社區e金融，給了我思想上很大的提升。在所有的社區服務當中，最賺錢的就是社區金融服務，社區金融服務比如說是銀行原來只是開一個分部，現在不是，在社區里搞增值。一部分人需要貸款，一部分人錢需要增值，最典型的P2P在社區里面是最容易形成的，這個單元跟那個單元的交易中間有一個合法的機構。五現在是一個月一個月提取利潤，比如說100萬那就是1萬，一年就是12萬，P2P做到每個月提利息就是12萬。如果不是那就是15萬，我想能夠做到15萬，當然它是保本的，有它自己風控的機制。他并不是說給我理財，不是這個問題，他要整合你的賣房系統，是和你的整個售房系統和銷售系統整合到一塊。

假如說是8000，你有100萬，他不用你買30萬的會員，你把100萬給我，我一個月可以給你一萬。你現在是8000，現在還多賺2000，等于摧毀了售房系統，讓30萬的會員系統沒了，他分散打散了變成他的P2P。所以社區這塊進去以后還是真的挺厲害的，買單的需要小額貸款的哪些人買單。小額貸款的這部分人他不在你的小區做，他在另外的不知道什么地方做，有另外一批人找要買車的、要買房的、要買化妝品的，另外一批人來租，來為你買單。社區O2O并不像我們原來想的那樣物業管理，傳統的物管真的是微利，而且他們這些公司比較小，你讓他馬上提到互聯網思維、大數據，也不是那么太容易的。所以現在狂收購他們，把他們收購以后形成這樣的模式。這些羊出在哪個狗身上還不知道，誰來買單現在是模糊的。我知道潘軍他們的社區O2O最后賺錢的還就是我說的這塊，就是P2P，也就是小額貸款。這根本就不是我們原來物業管理公司能夠做得了的，你怎么能做得了小額貸款，你怎么能做得了P2P，你怎么能做得了大數據。

不是說我有錢把物業管理公司收了，現在民生銀行要收物業，平安銀行要收物業，中民投要收物業，我覺得根本不是因為他們有錢要收物業，而是他們有這個思維。他能夠把我剛才說的這個故事變成真的，他才去收物業。現在并不是說資金就能辦事，是資金+智慧，智慧主要在互聯網上才能夠去形成這個產業的變化，出現裂變。

我們這一套東西是基金版，怎么形成的？怎么突然房地產商冒出這樣的模式，其實就是得益于我們的海外投資基金。2013年、2014年，現在2015年，在美國投了一個微笑曲線。美國微笑曲線的城市我們當時選對了，投了正在復蘇期的公寓，在這個過程當中，提前兩年深刻的結出了國際上最先進的房地產投資當中的基金模式，學會了。這個版本很多里面是從美國學來的，就是不能夠投太多，什么中國自有資金百分之多少，不是，開發商就是投5%到10%，甚至一點都不投，他做GP，其他的都是大家金融鏈上的錢。而且管了這么多項目，目前做到5億美元，今年到明年要做到10億美元這樣的投資量。新的一年開始不是投項目，而是基金投基金的。

這一批清華的，加上北大的，大概是有上萬家，65到85歲期間有上萬人，如果加上其他的中國名校大概會有10萬人。現在在開始頗具的情況下，我們只取這一部分作為試點，這是對的。老年人有的時候是挺扎堆的，他要看看群體，看看我的鄰居。我們既不是對豪富，也不是福利型的護理院、養老院，既不是福利型的，也不是最高端的，一個月2萬、3萬的這樣群體，而是工薪階層當中的白領。所以定位是定在老年白領。

說一下具體的項目賬是怎么算的，說了半天到底是怎么玩的。這是一個座落在北京的中軸線以北的溫都水城，溫都水城有五棟樓，一共是1500戶。我們要了一棟，做了他的群房，把群房之間做成了會所，我們認為3000套加上1000平米的會所足以覆蓋養老。

今后想怎么做？我們想線上線下的做，線上我們肯定是打造GP、LP這樣的一些基金。線上就是做的示范工程，怎么個做法？一年做5個，一年向全國推5個。你只要推出去5個，比如說我們今年報名的挺多，馬上開始簽訂合同去現場就有3個、4個。現在大家都憋著要破殼，你只要做了5個你就可以候鳥。因為同樣的品質，同樣的在高速公路上，同樣的車下面就是這些個項目，所以這些項目你不用去折騰，它肯定候鳥。而且這個候鳥是不一樣的，中國候鳥有兩種方式，一種是紅樹林方式，自己建，可以候鳥到騰沖、到杭州。第二種是我到處去買，到處去收購你的房子，跟開發商的空置房簽或者跟買了房子不住的業主簽。現在清朋華友的候鳥都不是，各個點的重資產自己建，比如蘇州建一個，北京建一個，大連建一個，這個就可以候鳥了，自己建重資產，然后把品牌嫁接了以后，在品牌這個平臺上候鳥。這就是比較容易形成的候鳥。

這個價值并不僅僅是輕資產產生的價值和房地產產生的價值，還有候鳥產生的價值，這一部分的價值還是挺高的，最后對接資本市場。我們本來打算今年、明年建5個，現在打不住，每年建5個，到5—8年的時候差不多要建40個，對接資本市場。

這張圖是非常關鍵的，它是怎么樣一個框架？紅顏色的是基金管理公司，這個基金是一個GP基金，我們要選20個價值投資人，不是有錢就能進。什么叫價值投資人？你要對全國性的養老產業有貢獻。你的貢獻在什么地方？要不然你有項目，我有一個項目，這個項目確實要建到和你的品質是相應的，我用你的品牌。他可以申請作為價值投資人。還有一個就是我有渠道，我有輕資產，比如說電商，比如說我能夠把所有的規劃設計，包括你的精裝修，包括施工，到最后我能夠搞到底。那好，你可以申請加入GP。

20個價值投資人他要出多少錢，第一期一家出1000萬，第一期2億啟動20個項目。第二期20個項目以后，你再投入1000萬。為什么2億啟動20個項目，我們是按照現在的300套到500套來測算的。因為這部分GP只投基金的10%，這部分是我們的核心，就是C眾籌LP。LP一部分他要籌到20%到30%。比如說我是100萬就入駐了，他要的回報是項目給的服務回報，穿透這部分是非常重要的。C眾籌當中有一部分是為了短期入駐的或者我就是要你的10%或者8%的投資回報，也可以。然后有社會投資人，有優先，優先就是政策性的直接給企業做債，政策性的債券融資，也是直接給項目。一部分是政策性貸款，一部分叫定金也好，叫保證金也好，和房地產不太 一樣，房地產是通過銀行做按揭，房地產一下子把他的定期存款就給你了，100萬、200萬就下來了。

基金和項目公司他們兩個之間是股權，所以我們現在做的方案是40到50，差不多是對半。當然具體的案例也可以不對半，可以攤多一些，可以攤少一些。

這張圖的右半邊全部都是金融。左下是非常重要的，我們有一個清朋華友平臺管理公司，這個平臺管理公司把渠道、輕資產不斷不斷的嵌入到基金里面給項目。

總而言之，把前面講到的那些最后歸一，歸到一張圖上。

項目投資的模式，比如說我有一個項目，我想要入清朋華友。清朋華友相當于一個商標，我們已經注冊了，現在正在做方案。也就是說我要用你的品牌，我的項目你可以投資GP，1000萬第一期進來，因為1000萬進來你可以得到這個平臺的收益，GP平臺的收益怎么說也得占10%以上，然后他還反投。所以項目公司愿意走這一圈。

另外，我有平臺資源，平臺資源他也可以投資，他為了放大。你要是自己一個一個去找成本很高，我這一下子40個、50個學子園都給你做，一下子他的渠道就走通了。形成了這么兩個投GP的。這邊通過GP基金，這邊通過平臺資源與管理公司簽訂。我們看好的渠道也可以通過投委會GP基金也可以投渠道。

這樣一個項目，最后歸結起來就很簡單了，就是我們有三列菜單，四種合作方式。四種合作方式就是四類合同，你選哪一類。比如說我有項目，我愿意投GP，最后跟著你的GP一起上市。那好，那你就選第一類。第二類，我有渠道，我要放大我的渠道，我要投GP。第三個，我就是一個項目，我也不想做那么多，我就是缺錢，也缺概念，我相信你的平臺，我跟你合作，那就是項目合作。最后我看好了你將來的發展，因為我們5年以后上市我算了一下起碼60億到80億這樣的規模，輕資產這塊上市。我看到了你后期的發展現在就投GP，做了你的PE進行支持。

這是光有錢的，這是有項目的，這是有渠道的，這是項目+基金的。先選一個合同，這就是高速公路的概念。選好了以后，我們有三列菜單，昨天討論了一下可能還要擴大到四列。第三列是金融服務菜單，大概有十幾項。第二列輕資產，第三列是渠道資源菜單。你的項目簽完以后打勾，打完以后我們來組織三列菜單的服務。

根據我們的商業模式測算，肯定是輕資產這塊的收入比金融服務，就是比GP的收入要高得多。看得出來，輕資產在養老產業當中的作業。根據這個來算的話，每年做5個項目大概是5000多萬的收入，到了5年以后2億7，就算20倍的乘數那也是六、七十以。

這里重點講一下C的重要性，因為這是核心。它是一個3000套，2萬8平方米，總投資1.7億，是農村集體建設用地，沒有出租，也沒有轉讓，是自己做自己的土地。所以，它是典型的零溢價，零融資成本，沒有銀行貸款。給他算5900元的成本。

他的營銷模式還是做的很有道理的，做了定價和營銷模式。到20年、30年的時候就開始眾籌了，這個時候他要交100萬，3年以后要返回。比如說短期會員一個月就是8000，長期會員就變成2500，一個月就差5500。我如果不是100萬交給你，我不是一個月就變成8000了，這個差值就是用5500這個服務還了我100萬存在你那的年息。他就是這樣一個模式，所以我們也很容易接受，但是他的整個組合不是特別合理，我們給他重新整合了一次。完全是一個月一個月的消費，5年也是一個月一個月的消費，這種做法和眾籌做法，100萬給你，然后用我的服務來抵你的利息。原來開發商就是這樣，我蓋房子，要不然賣房子分割產權，要不然持有以后慢慢的用我的經營獲得回報。

如果是前一段開發商的思路投資回收期能達到11年以上，自己蓋一個養老公寓，靠將來的運營一點一點收回，回收期就是要10年以上。我們不斷的把短期減少，把長期的增加，把眾籌放上去，上杠桿了，到最后是50%的短期，50%的長期，投資回報只有3年多。最后內部收益率就會從12一直到21。所以眾籌至為關鍵，馬上你的IR就上去了。

眾籌這件事情哪家可以做，哪家可以背書，不會變得像原來那樣亂集資了。所以C眾籌的結果是可以平衡建設成本的。舉個簡單的例子，我們那里是零地價，建設成本大概是6000塊錢，我們進去的時候那一間房子是53平米，大概要100萬。實際上它的建設成本是6000塊錢，只是占到30%，和它的售價之間是30%。換句話說，在溫都水城的老年公寓里我只要有30%的房子是以眾籌的方式出手的，前期的建設成本就出來了。因為你向客戶賣的時候不是你的建設成本，肯定分3倍。因為北京地段的樓面價是2萬4精裝修那么好的配套不到2萬，這個定價當然是合理的，但是成本只有6000。所以眾籌是非常重要的，完全可以代替原來房地產開發中的定金、個人住房抵押貸款，用互聯網金融就可以解決。所以，現在好幾家都在做這件事，我們大連的項目和貴陽的項目也面臨著眾籌，而且它是提前眾籌。溫都水城的示范項目是滯后眾籌，開盤不到2年，前期成本基本上回來了，因為有30%—40%出去了，入住率到了這么多，肯定前期的成本就回來了。如果我們現在做提前眾籌，要舒服得多，因為提前眾籌在土地拿到手以后就可以開始在網上眾籌，錢就已經進來。進來以后，如果做得好，和一些金融機構合作，你還可以賺錢。所以，這給我們的傳統金融提出了很大的挑戰。

我們這個項目給銀行造成了很多的沖擊，開發行、平安銀行，都跑到我們那去調研，互聯網金融眾籌再弄下去的話銀行該關門了。

GP基金肯定是GP管理公司，因為海外基金也是他們管。最重要的是輕資產，因為輕資產整合了大量的車，最后是輕資產上市。

弄了一堆，40個、50個學子園的項目，他們都是持有型物業，都是差不多這個時間起來的，最后通過我們的平臺，通過協會的組織，在資本市場上做資產證券化。同樣的品質，同樣的經營理念，最后退出。我們現在做的持有型物業最后基本都是在資本市場上，有機構接手就可以退出。

現在進入的渠道挺多，餐飲配送，都是社區這一類的，而且是全國性的。所以經過今天這樣的碰撞，我們還會修改我們的商業模式，也希望大家一起來建高速公路這個平臺，一起來找車，希望我們的平臺上有更多的車，謝謝大家！

主持人：謝謝聶會長。聶會長用她的身體力行跟我們一起分享了在移動互聯網時代養老產業怎么來運作。下面有請全聯房地產商會的執行會長任志強先生給我們分享新常態下中國地產去哪兒，大家歡迎！

任志強：都說房地產往哪去，房地產有另外一個名字叫不動產，哪也走不了，只能原地呆著，但是可以改變的是它的經營模式、服務方式和經營內容以及點對點之間的服務。我覺得最重要的是宏觀經濟形勢和房地產之間的關系問題。

目前來看最重要的問題是宏觀經濟形勢出現了問題，1994年說我們出現了第一個低潮到2002年用8年的時間才走出了這個周期，2003年開始出現了回升，基本維持在7，保8保不住的情況。這次我們看到是再一次的下滑，這次下滑從8到了7.5到了7，但是7能不能保住不知道。這幾天我們看到國務院的會議就是穩定經濟，最初上臺的時候他們是不以GDP為目標，現在看穩住了，所以GDP也變成的重要的目標。這是一個重大的變化，這個變化是不是新常態，我不知道。原來說新常態的時候好像沒說要穩住經濟，但現在看來，不管結構調整也好，還是怎么樣，經濟如果穩不住，這是一個重大問題。

最近既降息又降準，有人說是為了股市，其實和我們的通縮相關。我們很擔心的是通縮的問題，美國大量的貨幣救市實際上是防止通縮，日本也是為了防止通縮，歐洲也同樣，但并不是說降到了0，降到了負數，這個通脹就能回來。至少日本和美國都沒有回來，還在繼續的恢復期之中。所以，我們更擔心的實際上是如果物價繼續下降的話，可能還會繼續降息。因為通縮影響比通脹更厲害，通脹可能影響到我們的消費，我們錢不夠花，但是通脹通常是財富整體上漲的過程，比如說你的房子更賺錢了。

我們的三架馬車第一架就是投資，投資是我們最重要的一家馬車。可以看到投資在下滑，下滑的幅度很快。其中固定資產投資下降了11.4億，是歷史的最低點，重要的是民間投資在下滑，國有和政府投資實際上只有30%。因此，如果民營投資在不斷下滑的話，僅靠政府的投資是拉不動的。于是中央政府出臺了大量的政策，希望民間資本加入，但是到上個月為止，新開工的項目不是增加的，而是減少的，億元以上的新開工項目都在下滑，未來我們還看不到投資持續增長的過程。

可能有些領導會說以后想投的能不能都今年投，來拉動杠桿，但是錢從哪來。固定資產投資中基礎設施投資，政府投資仍然是高漲，雖然有點下滑，4月份23%的增長，到了5月份變成18%的增長，是下降的，但總體來講是遠遠高于固定資產投資，原因是制造業投資在繼續上漲，房地產投資在下滑。

剛才聶會長說從30幾降到了5點幾。工業增加值也是處于下滑的過程，大家忽略了一個問題，我們的利潤，工業增加值上升的同時工業企業的利潤是下滑的，上個月下滑了23%。就是只有指標完成的增加值，但是沒有收入。

從消費可以看到，汽車過去是高速增長，現在已經下滑了。一個重要的指標是電力和熱力，按照擴張指標來說這部分如果上不去工業增加值一定是下降的，工業后勁也一定是消失的，至少目前看還沒有緩解。我們實際的鋼材生產量有可能下降到6億噸，這樣大部分的企業都不能滿足正常的生產。比如說邯鋼利潤只有4毛多錢，如果壓縮1000萬噸鋼材的生產可能有20萬人失業。這是目前遇到的越來越多的問題。

和房地產關系度很大的除了鋼材以外，還有一些其他的行業，挖掘機和重卡，它都是和我們直接施工相關的。所以，房地產投資下降這部分也在下降。在持續下降的過程中也涉及到其他的產品，所以房地產下降會影響1到1.5的GDP。

社會消費品零售總額至少目前看是維持平穩的增長，是我們沒錢嗎？不是，這里面有匯率的問題，有匯率的問題。目前境外有1億多人的消費增長，至少到目前上半年仍然是。如果不改變這種情況，把他轉移到國內，我們可以提高4個點的消費。目前的情況應該說是穩定增長，但不是高增長。汽車類的消費在急劇的下滑，珠寶類的同樣在下滑，最高端的產業都處于下滑狀態，增長最快的是電信，主要是手機、電視這一類的消費水平還在提高。

從投資看，我們的投資處于持續變化的過程中。2010年以后就開始持續下滑，2013年雖然有回升，但下坡并沒有結束，還在繼續。1—5月份變成5.1，當月只有2.9，和2014年相比已經看到了一半以上的投資下滑。未來會怎么樣？我們認為還會繼續下滑，至少到目前為止所有的前期指標都是不好的，所以都是在今年我們沒有看到可以繼續產生巨大空間的希望。即使我們的政府希望用股市和房市來拉動中國的經濟和穩住中國的經濟，目前還沒有看到這個希望。

去年的投資里頭，商業和寫字樓投資遠遠高于住宅投資。住宅投資是一個持續下滑的過程，但商業和寫字樓是上升的，這就帶來一個問題，從我們現在的庫存來看，6月份的庫存2億多是住宅。我們如果消化4億出來，只相當于當年消費的10億的40%，商業和寫字樓我們一年只能消化2億，現在庫存也是2億多。未來發展過程中商業和寫字樓的消化將比住宅消化更合理。

從住宅投資占GDP的比重來看，從全球來看我們已經達到了一個高點，所以持續下滑和投資繼續下降可能是一個比較長期的過程。其中一個因素是土地，土地在2014年就出現了負的增長，土地的負增長導致了開發期手里沒有地怎么可能有投資增長，絕對是不可能的事。從今年來看，連續5年，4月份、5月份都是負的30%，負的30%左右的土地供應是沒有發生變化的。所以，長期可持續的土地負增長導致的是新開工急劇下降，從25%，現在下降到18%。所以投資一定是持續下降的，而不是上升的。

從40個城市看，今年的土地收入只相當于去年收入的46%，連50%都不到，就同期來看。一定會引起地方的土地收入導致地方債的問題，從地方債的比例來看，土地和地方債相關的數量巨大，大概超過了60%，北京6000多億的地方債其中有3600億和土地相關，或者是土地抵押，依賴于土地開發的收入來償還貸款。現在很多城市已經到了土地收入不足以支付利息的地步，有一個城市過去是40個億的收入，一年，小城市。很多城市是越來越多的因為土地收入的問題導致無法償還利息，今年已經有2萬多億地方債轉換為債券了，從銀行貸款轉換為債券了，但是并沒有增加地方的負債能力，也沒有增加地方的再投資能力。所以對土地的依賴仍然很嚴重，大部分城市還是希望通過土地減緩地方債，目前來看可能性不大。

銷售是今年最重要的指標，如果新供應量不斷的減少，必然導致城市中可挑選的余地減少。第二個是政府出臺的一些相關措施導致利率急劇下降。現在看我們的銷售面積已經接近于0，有可能在四季度轉為正，后續在消化庫存過程中可能轉為正，而銷售額已經變成正了。2014年長期是負的，但現在已經轉正了。5月份有一個最重要的指標，就是庫存從6億多開始減少15萬，28個月的持續增長庫存量開始第一次出現了拐點，有了下降，這是一個非常好的現象。但是銷售增長會不會導致投資復蘇，不會，因為大部分的錢還賬了，開發商并沒有更多的錢用于投資，只是用于還賬。

可以明顯的看出來，銷售在正的增長的時候，我們的自有資金增速只有1.6，而且是負的1.6，并沒有因此而增加。換句話說，銷售換回來的資金都還債了。另一方面是我們的銀行，對開發商的資金支持和對消費者的資金支持上都沒有高速增長。所以我們的資金壓力越來越大，這個情況已經壞于2008年，2008是1.27，2014年是1：1.27，到現在是1：1.15，繼續惡化。

未來會是什么情況？一個是大家說消費可能會減弱，因為23歲年齡的人口在2015年是最高峰，2016年以后就開始持續下降。最高消費人群，最集中消費人群的下降肯定是有影響的，從已經購房的人群當中看到25歲到35歲，35歲到45歲之間，分別購買的比例達到33%以上。這兩者加一起是百分之六十七點多，其他年齡的人群占30%。60%到70恩%的消費人群占主導力量，但每5年的GDP在持續的下滑。從高峰的生育率來看，50年以后是第一個高峰期，三年自然災害以后是第二個高峰期，80年維持了一段時間，2010年時候我們的絕對勞動力已經在下降，16歲到60歲之間的絕對勞動力已經下降了300多萬。此后，越來越會看到持續下降的過程，因此我們媒體經常說80后、90后的人可以繼承好幾套房子。

舉兩個例子，一個是德國，一個是中國，德國是世界老齡化程度最高的，到2060年的時候變成了倒三角形，或者我們叫水桶。就是頂層的老齡人口越來越多，中國會是什么樣？現在看老年人還是一個正三角形，但是到了2020年，未來的發展趨勢我們也和德國接近，變成一個倒三角形，老年人上面的比重是很大的。大家都覺得老齡化以后會導致年輕人有更多的房子繼承，但是從圖上何以看到，錯了，老人不死，所以你想繼承繼承不了，他還得住著房子。不死對房子的需求到底是增加還是減少，從表面看年輕人在減少，但是分布還在繼續。這兩年越來越多的離婚率來看，家庭戶數越來越多。

60年的時候7300萬人，德國是全世界經濟最發達的國家，那個時候他有1900萬個家庭，每個家庭有3.76個人，這個數字接近于我們的1985年，我們1985年是3.86個人。到了2010年，最近的統計數據可以看到8100萬人，增加了1/10，家庭戶數翻了一倍變成4000多萬。人沒增加多少，但是戶數增加了，原因就是老齡人越來越多，而且老齡人不死。我們會面臨著和德國類似的情況，于是出現了一種特殊情況，每一個家庭的人數越來越少，從3.76變成2.03，中國也同樣，我們現在到2.82，全國是3.02，從3.86降到了3.02。3.02相當于他們1980年左右的水平，增加了將近100萬的家庭，是2400萬家庭。但是很快我們現在城市變成了2.22，相當于他們的1990年，而我們很快隨著老齡化程度的發展，會降到他們所說的2.02。盡管現在我們開放了一部分的計劃生育，但是每個家庭的人口數逐級下降的趨勢是不可改變的，至少10年、20年的時間是不可改變的，也許30年都不能改變。

根據上面的分析可以看出來，2015年5月份第一次出現了65666萬平方米庫存量的減少，估計未來的預期從6月份以后，每個月的庫存都處于減少。為什么我們的貸款低速增長，開發貸8740億元下降了6.8%，個人按揭貸款增長了4.4%，和我們的銷售額來看不成比例。盡管我們現在在救市，有公積金貸款，用其他貸款降低首付，我個人認為條款政策并沒有放開。今天我們希望不發國務院文件，他們不愿意承認錯誤，就希望地方政府來糾正國務院文件，地方政府能糾正嗎？至少讓人們對社會的消費信息還不能得到有效的理解。是不是地方政府能夠推翻國務院的文件，推翻不了，所以還沒有完全開放。

我們也看到了有利條件，一個是貨幣政策寬松問題，前兩天已經開始降準、降息。我們相信一定還會繼續降息，李總理說我們的庫存還很多，我們現在還有百分之十幾的準備金率。現在把穩定住房消費增加了穩定經濟增長，過去李總理說穩定住房消費，今后除了穩定住房消費，更重要的是穩定經濟增長，這兩者是密切相關的。低利率可以提高老百姓的支付能力。同時還有新增供量減弱，房地產好是什么好，是所有的指標都好，現在不是，兩極分化，供應量下降指標是下降的，為什么？因為庫存多了。庫存多了生產商就會減少生產量。

累計看有三次低點。第一次高低點是08年，第二次低點是2012年，為什么會出現？是2010年出臺了國八條。消費還是負的，于是繼續下滑，什么時候能夠轉過來？指數下滑和價格是什么關系。07年達到高峰以后政府采取了兩個措施，一個是防止通縮，一個是防止通脹，由于連續兩年的低增長，供給減弱，所以2013年出現了一個高峰，現在又開始出現下滑。

94年的時候一二線城市開始價格撬動，撬也是負的。還有一個情況是深圳，深圳已經變成正的了。這兩個月北京也開始正的零點幾，不到1，開始出現了價格反彈。這可能就是一種預期，而這種預期我不認為在短期之內都會像深圳一樣，因為深圳有特殊性，一個是前期供應少，今年深圳的增長率是最高的，全國領先的，而且它是以高科技為主，所以吸引的都是年輕一代最有消費能力的人才。其他的城市可能大量的都是農民工，這兩者有巨大的差別，導致在人口結構上的變化，消費能力的提升，價格反彈的速度就要更快。其他的不會價格輕易反彈。

2015年的情況是有的城市很好，有的城市不是很好，有的城市經濟增長很快，有的城市很差。比如東三省GDP增長很低很低，所以東三省的房地產市場經濟下滑速度非常快。尤其是山西以煤炭為主，黑龍江以石油為主，都出現了經濟下滑，所以城市間分化和過去的大盤齊上齊下是完全不同的有的城市出現庫存壓力巨大的情況，但有的城市已經開始反轉。

第二是刺激因素還會持續。昨天密集的對股市的刺激政策以外，也提出了穩定經濟的政策，這些穩定經濟的政策也包括房地產如何平穩過渡和發展的問題。價格從相對來說是一個平穩過渡，上個月70個城市20個城市是上升的，還有50個城市是下降的。原來是負的5%，現在是負的4%，也許變成負3、負2、負1，四季度有可能變成正的。

銷售已經由負變正了，已經變成正的3.0，6月份還是正的，有可能銷售面積也變成正增長。銷售實際上是庫存消化的一部分，我們認為開發商不敢輕易漲價的一個原因就是消化庫存。開發商手里有幾十套房子、幾百套房子或者幾千套房子，如果前期漲價導致后期大量的庫存是難以消化的。至少目前看，大部分城市并沒有出現快速的價格的飛漲，而中間還是去庫存化。

在這樣的情況下開發商到哪去，每個人都應該重新認識形勢。謝謝！

主持人：謝謝任總對當前形勢的研判。下面有請北京大學文化產業研究原的副院長陳少峰教授給我們講一下文化產業發展的趨勢分析，大家歡迎！

陳少峰：跟大家分享一下文化產業在今后一段時間里面的發展趨勢，不過文化產業的變化太快，三個月有時候我們就要調整我們對一些事情的判斷。到目前為止，我們做了一些研究，我今天主要是講趨勢。北大文化產業研究院今年有八個學術報告，跟互聯網文化產業等等有關的，如果有興趣我們里面有一些數據。

今天跟大家分享兩個方面，一個是互聯網文化產業，一個是文化旅游。這兩個跟地產有密切的關系，互聯網文化產業主要是對百貨業會帶來巨大的沖擊。文化旅游產業是我們一個新的增長點，這兩個領域我著重多說一些。

我們講的文化旅游跟傳統的旅游的區別是，傳統的旅游它的旅游資源來源與老天或者是我們的老祖宗給我們的恩賜，文化旅游的資源來自于我們自己的創造。比如說主題公園，這種就是文化旅游，像故宮、九寨溝就是屬于傳統的旅游。文化旅游的種類有很多，像巴西的世界杯，全世界有70萬人到巴西做體育旅游，所以旅游的種類也很多，今天我們跟大家介紹其中的一點。

首先，我們來看一下我們研究互聯網的角度跟IT界研究互聯網的角度有一點區別。在我們看來互聯網是一個平臺，或者說我們把它叫做一個大賣場，在這個平臺上很多東西都可以裝上來。它跟文化產業有什么關系？BAT這三家公司，阿里上市以后三家公司的市值基本上超過了中國最大的房地產公司100家的市值。BAT這三家公司，大家都知道騰訊主營業務是游戲，百度的主營業務是廣告，阿里還占了微博的20%，站了華數的百分之十幾，還有優酷土豆，基本中國各類的文化產業阿里都有，阿里的文化產業大概占到1/4或1/3的份額。BAT三家公司合起來有70%左右其實是做文化產業的。

文化產業里面有一個概念叫新媒體，其實新媒體是互聯網的一種平臺功能。換句話說，互聯網是一個各種各樣的平臺，在這個平臺上可以做很多事情。所以，我們現在叫做平臺為王，或者說中國目前最賺錢的都是做平臺的企業。當然有一部分企業現在知道平臺+一部分內容是更賺錢的，就像騰訊一樣。現在在互聯網當中最成功的就是做平臺，要么是平臺+一部分內容，或者+一部分技術服務。

平臺非常多，什么都可以做，連火鍋都可以搬到互聯網上來賣。所以，互聯網同時擁有兩個很重要的東西，第一個是它擁有很大的平臺，第二是平臺的消費者一直在活動，所以就有大數據。現在很多人都說做大數據，其實它是虛假的，因為你沒有數據你怎么做大數據，大數據必須是用戶的行為數據。

比如說我購買這個東西你才留下數據，如果你沒有用戶的行為數據那么你就沒有大數據。BAT現在進入一個良性的狀態，一方面他有平臺，另外一方面他擁有大數據，而且擁有大數據的技術，所以他們現在進入了一個好的狀態。

在整個互聯網當中，大家把互聯網想象成一個無邊界的大平臺，高度也很高，所以你一定要想它是一個多層次的。在互聯網上可以賣10萬種東西，那是什么概念？意味著你不可能在互聯網上只賣一種東西，你最好在互聯網上什么東西都賣，而不要僅僅賣一種新聞。大家知道，如果你在互聯網上賣新聞的話，哪一天淘寶也賣新聞，你的新聞網站必然破產。在互聯網上，所有的平臺企業最后做的東西都是多元化，什么事情都做，什么東西都賣，凡是跟互聯網發生關系的東西全部都做。所以互聯網的平臺是多層次的平臺，互聯網的公司是多元化的公司。

互聯網上兩個東西是最火的，一個是賣東西，一個是娛樂，所以現在娛樂是占市場的價格比重最高。我個人預測到今年年底互聯網文化產業總的市場價格會占到中國文化產業市場的70%。

我們所說的O2O對做房地產公司的老總來說，我們希望在O2O當中獲益。但是我對O2O研究之后有四句話給大家，這四句話我研究了很長時間。第一句話，凡是做O2O的人都是想騙人的人。記住了，誰跟你說做O2O，一定是他想騙你。第二句話，O2O是線上騙線下的，線上騙線下的是正確的。換句話說，O2O就是線上的人想騙線下的人，這是正確的。第三個，自己騙自己是可以的。你做一個獨家的，自己有線上和線下，但是千萬不要做一個百貨公司，在線上又有網站，那就變成雙重成本，只能線上和線下賣一種別人沒有的東西，自己騙自己是獨家的是可以的。第四句話，如果你在線下的東西很大很多，那么你騙別人不行，別人騙你也不行，麻煩就來了。線下的東西很多，在O2O的過程當中你只能被別人消化。

很多人說我替你賣電影票，貼很多錢，或者他要求你自己來貼很多錢怎么辦，現在互聯網上的這些企業表面上都是在燒錢，都是在替你做事情，其實某一天你會發現所有的事情羊毛出在你身上，不是狗身上，也不是豬身上，是你線下人的身上。

第五個角度就是企業的結構。以前企業都叫集團公司，下面都是我的子公司，現在馬云的公司都是我的合作公司，都不是我的子公司，都是合資或者合作的公司。圍繞著阿里的公司邊上就形成了艦隊化的結構，我們以前說航空母艦，現在一說航空母艦你不敢到太平洋去，必須搞一個艦隊才敢到太平洋去。現在的企業，不管是騰訊，還是百度，他們都是幾百家公司，騰訊邊上有京東，阿里邊上一大堆船，他們同時出海。所以，企業的結構不再是傳統的集團，叫艦隊式的結構。

艦隊式的結構有什么特點，以前我們叫競爭為主，現在是合作為主，見到誰都要先談合作。為什么談合作？因為你到互聯網上，所有人都是你的競爭對手。所以，其實現在互聯網上所有的商業計劃書都是騙人的，我的優勢、劣勢是什么，我的競爭對手是誰，我跟你說你根本不知道競爭對手是誰，所有人都是你的競爭對手。比如說你在互聯網上隨便開一個店，第二天馬云就來開店了，你說他是不是你的競爭對手。所以互聯網上現在根本沒有辦法寫商業計劃書，只能找他有沒有商業模式。因為商業計劃書你沒有辦法寫競爭對手是誰，你今天去開店了很火，第二天騰訊、阿里、百度都來開店了，你有沒有預測到第二天這些人是你的競爭對手。所以互聯網上所有人都是競爭對手，你要上互聯網第一件事是找到合作伙伴，如果沒有合作伙伴你就是孤零零的一個人。所以互聯網改變了我們傳統的一種格局，我們傳統的都是講SWOT，現在這個東西已經過時了，現在講你的合作伙伴是誰。

如果你是華誼兄弟，看起來很厲害的話，華誼兄弟也要擁抱馬云，都是合作伙伴。所以是騰訊跟阿里互相競爭，現在他們擁抱在一起了，你會發現他們突然間變成了同事。這是一個很大的變化。

對地方政府的影響，大家有沒有發現很多中西部的地方，還有東北的地方，現在政府還面臨百貨收入在下降，稅收在減少的局面，這些稅收交到什么地方？交到北京、上海、杭州和深圳的電子公司去了，互聯網公司去了。互聯網公司現在重新造成了東部和中西部巨大的差距。很多政府稅收收不到，為什么？都被馬云收走了，馬化騰收走了，你到哪里去收。這就是改變了現在的格局，出現了新的兩極分化。

很多政府都知道將來零售都要搬到互聯網上，那么政府就鼓勵大家都去做電商，但是電商是一個結果，如果你鼓勵電商的話，大家會怎么做？就是到淘寶上  去開一個店就叫電商，或者在微信上開一個店叫微商。所以政府不能鼓勵大家去做電商，政府只能鼓勵大家去做互聯網公司，有一大批人都去做了互聯網公司，其中有一部分人做了電商平臺，然后這個電商平臺成功了，當地政府就可以有很多人在我的平臺上做電商。如果你自己沒有電商平臺，你只能在別人的平臺上做電商，那就沒有多少收入了，對當地的貢獻是很小的。有10萬家做互聯網，死掉了9000家，還有1000家活著。所以政府不能僅僅去做末端，要做前端，前端就是創業和互聯網+。

創業和互聯網+，一定要記住，所謂互聯網+是什么意思？就是你代表互聯網，然后再去加。如果你連互聯網都不懂，你加什么。好多人就是加來加去。像以前有領導說你們趕快搞新媒體的融合，報紙怎么樣跟新媒體進行融合，結果好多人多在研究融合，研究出現在也沒有融合成，報紙都倒閉了。其實領導了意思是說你趕快做新媒體吧，但是他又不好意思說報紙要死了，你們趕快做新媒體，他不會像我這么說，所以他只能說你們去融合，所以大家去融合，最后就死翹翹了。你變成新媒體的人就融合了，你變不成新媒體的人你怎么融合，研究有什么用，研究根本就毫無用處。所以最關鍵的事情是你在本質上必須是一個互聯網的達人，然后你再去加。

我們總結一下，移動互聯網的思維第一個互聯網是一個無邊界的平臺，所以你一定要有規模，你做事情在互聯網上做一定要把全中國的人民、全世界的人民都動員起來，這才符合互聯網的本質。無邊界是沒有時間和空間的邊界，24小時都可以，空間全世界都可以，你在地下的潛艇里面，在水里的聯體里面都可以聯網。有人說互聯網的思維叫做極致、專注、口碑，這是中國古代的王麻子剪刀的企業文化，這哪是互聯網。互聯網的第一件事情是無邊界。

第二件事情是把所有的東西都統統的鏈接起來，反正只要鏈接到一個對象你就有數據，你沒有鏈接到一個對象就沒有數據。我們做藝術品收藏和做藝術品投資搞大數據搞不起來，因為很多數據是假的，我自己找人搞一個拍賣，我自己買了，其實也沒有交易。所以你一定要有鏈接，要有數據，但是鏈接之后你還要想辦法把人給吸引進來，所以最后還是要靠文化產業來做內容的吸引。

第三，我們很多人都說去中心化。看一下柴靜的微博，把我們的屏都刷爆了，就知道中心是一個，要去中心化。以前有微博，現在有微信，這是兩個中心，我們還在上面活動，所以還沒有去中心化。

第四，所有的東西多互聯網+。不管做什么東西都一定要跟互聯網關聯，做房地產也是，如果在中國你成不了互聯網達人，你做什么事情最后賺到的錢都是最小的部分，最大的部分都被互聯網賺走了。為什么一個互聯網公司能值2500億美元，因為他把所有人的錢都賺在一起了。

互聯網的文化產業或者互聯網娛樂有什么特點？首先第一個是互聯網文化產業的市場價值，我是指上市之后的市場價值，很快就會占到70%。最重要的一條是傳統的傳媒和傳統的工藝美術和文化制造業、文化旅游和演出等等占10%，其中第三個部分就是文化旅游還將略有增長。這是一個巨大的變化。6年前傳統的媒體占到70%，現在傳統媒體的70%當中的60%基本上被互聯網干掉了，到今年年底互聯網市場價值會占到70%左右。

電視劇的首播原來是由電視臺賣給網絡，現在是網絡賣給電視臺，馬上要形成大逆轉。互聯網有一個特點，就是它可以形成爆發式的品牌，就是一夜成名，這是以前我們很難做到的。今后有很多是直播，并購次數就會特別多。2014年文化產業方面相關的并購有1600億人民幣，現在基本上BAT公司自己什么都不做了，就是并購，要么是打造平臺你們來這玩，要么是你有什么我并購你，要么是我不想把你全部買下來我就投資。所以現在基本上互聯網企業就是投資+并購，以這個作為他的主要的成長的模式。

所以企業規模會做的很大，大到什么規模？不知道。企業能做到多大現在誰也搞不清楚，今后還會更大，為什么？大家想過沒有，如果我們今后互聯網上所有的電商，所賣的產品都變成影視的衍生產品，那么我們的互聯網市值，阿里公司的市值，估計還要翻5番以上。為什么？因為互聯網上現在最大的致命的東西是價格競爭，如果你都變成影視衍生產品，它就會變成影視產業。現在阿里在干什么事？就干這件事，把所有的東西都變成衍生產品。你今后看電視或者電影的時候，里面主人公身上穿的東西、佩戴的東西可以邊看邊點擊消費，叫T2O，今后叫M2O。

現在的產業我們也搞不清楚，文化產業它到底有什么東西，它可能有技術的部分，有娛樂的部分，有商品的部分，最主要的就是跨界，會形成很多的產業。會出現新的領頭羊，最大的影視公司可能是萬達或者阿里影業，因為他們的平臺大。

最重要的一條，虧損的企業，京東連續虧損10年，市值3000億，你們有沒有見過這樣的公司，虧損的越多它越值錢，為什么？因為它有市場地位。所以互聯網公司不需要你馬上賺錢，甚至不需要你一段時間里面賺錢，只要你將來規模越來越大，或者你的市場地位越來越高就可以了。所以現在新的商業模式顛覆了我們的傳統，優酷也一直是虧的，現在所有的互聯網公司，除了BAT這幾家市值很高的公司之外，其他大多數的公司多在虧損。而且他們不急著賺錢，他們有一陣子賺錢，有一陣子為了搶地盤又重新虧。所以世界上市值很高的公司之一叫亞馬遜，基本上不賺錢，但是市值很高，為什么？因為大家認為它是互聯網公司當中最好的一個，反正我看好你的將來，股票也是一直持有這個公司。這就是新的商業模式，基本上顛覆了傳統的商業模式。

傳統的商業模式是賺錢的公司才是好的公司，現在你不賺錢也沒有關系，只要你將來的市場越走越好。所以互聯網公司到了3年、5年之后，將來你描述你的前途是什么樣的。

互聯網最重要的一個特點是平臺為王，但是現在因為互聯網的平臺已經建起來了，互相之間的競爭就變成內容為王，特別是視頻化。但是有沒有發現，現在我們中國所有的視頻網站沒有一家視頻網站是具有核心競爭力的，因為他的產品都是別人的，你可以買我也可以買，哪一天我砸下100個億，別人的視頻網站就被我投到了。視頻網站怎么樣才能有核心競爭力，就是要做獨家的內容，所以我們今后視頻網站應該會面臨著圍繞著內容的競爭。

今后整個文化產業會以衍生產品為主，我們把它叫做無處不植入，所有的東西都植入，植入完以后就變成衍生產品。就像迪斯尼一樣，迪斯尼有很多服裝生產線，既有冰雪奇緣里面的冰雪生產線，也并購了《玩具總動員》迪克牛仔的服裝生產線迪斯尼基本上把服裝都變成了衍生產品，以后在淘寶上也是這樣，這就是我們新的產業。這個產業現在通過即時消費，就是一邊觀賞一邊消費。營銷上面現在也是，比如說你看到韓國的都教授，你看中他身上的上衣，在營銷的平臺上一點就可以把衣服脫掉，當場消費。

現在做的很火的就是華誼兄弟跟騰訊合作去開發明星跟粉絲之間的對接，他們叫星影聯盟。然后淘寶會做的更深，他會跟明星合作來開發衍生產品，然后來分成。基本上就是公司跟明星合作，今后搞分成，這是一個趨勢，分成就是衍生產品的收入。

我們來看一下旅游。我把傳統的旅游叫做景觀旅游，我們現在講的是文化旅游，文化旅游業可以叫體驗旅游或者叫人為創造資源的旅游。景觀旅游一般是一次性的，我去一個地方看風景一般只去一次，但是我去上海或者去深圳我可能去很多次。因為你有活動我可能就去了，所以它是多次性的，我也把它叫做活動經濟。

第二，我們經常講旅游休閑，可是很多人在海南買了一棟房子，把父母送去，父母怎么也呆不下去。在那猛吸新鮮空氣也不行，為什么？因為中國人不會休閑，中國人不會放松，中國人喜歡旅游，中國人喜歡娛樂。中國人一天要看20個景點，晚上還要摸頭按腳。所中國人如果你半天不給他搞一點什么東西的話，實在不行他就打麻將。所以為什么中國人游艇做不起來，很多人到海上開豪華游艇，然后就打麻將，后來發現打麻將還不如回到屋里去打，所以游艇就天天掛在碼頭上。

很多人都說成都是休閑的，成都人搞什么？成都人搞娛樂。成都人打麻將，麻將是休閑還是娛樂。什么叫休閑？把心臟病治好了叫休閑，把心臟病弄發作了叫娛樂。你說玩麻將是把心臟病搞發作還是把心臟病治好，當然是發作了，所以我們全中國人民很有娛樂精神。所以你做文化產業一定要娛樂為主，娛樂+旅游，中間的休閑就免了吧。很多養老地產人們看重你的并不是地方好養老，是因為你的地產便宜，所以本質上還是地產，不是養老。

什么才叫養老地產，就是我這個地方很好養老，大家都喜歡來，不管你的價格多高。如果你的地產比別的地方便宜，那他來這個地方養老，買的房子最后還是養不了老的。所以我們現在需要的就是文化資源和特色，我們需要一種創造性。大家都知道，迪斯尼最賺錢的是什么？迪斯尼最賺錢的就是前端和后端一致，前端做影視，后端做主題公園，跟著做度假酒店。以前不管離朝陽公園多遠，我們的地產都號稱在朝陽公園邊上，距離10公里他也叫公園地產。每家發一個望遠鏡，讓他從他遙遠的樓望朝陽公園。

其實我們的旅游地產是什么？旅游地產要靠文化產業來植入。現在開始火起來的叫華誼兄弟的實景娛樂，他現在在11個地方做主題公園，這就是開始把影視文化產業的東西嫁接到地產和旅游領域里面。

我們可以把文化地產分為兩類，一類是真正的文化地產，一類是以文化作為名義的地產。文化作為名義的地產，一般來講包括自然景觀、旅游區的地產和景觀地產。什么叫景觀地產？我這個地方搞的很漂亮就是景觀地產。我們大多數的文化地產其實就是景觀地產或者旅游區邊上配備的地產。包括養老地產也是屬于地產，不是屬于文化地產。

文化地產一般來講要有文化底蘊的地區，地產它是要靠文化來拉動的。所以我們現在很多地方文化底蘊的地產還不是文化地產，還有很多旅游地區的地產也不是文化地產，真正的文化地產是主題公園或者像拉斯維加斯這樣的娛樂小站，都是屬于文化地產。當然我們現在還可以做別的文化地產。文化地產是以文化產品作為消費目標，你的地產不是他的主要訴求，你的地產是增值服務的一個功能。最好的做法就是要提升地產的文化內涵和娛樂體驗。

我們現在有些人把房地產項目設計的很有藝術感，但是那也不是文化地產，因為你沒有文化消費。所以，文化地產一定要有很多文化消費，如果你沒有文化消費的話那你也不是文化地產。這是一個角度。

文化地產有很多種類，現在跟大家推薦兩類，一類叫農業文化產業園。農業主題公園，現在我們做的農家樂，其實農業也可以做主題公園，可以把農業的科普、教育、醫療、保健等等要素全部綜合起來。農業主題公園還可以跟健康旅游相結合，你在市面做一個農業旅游公園，還可以有室內的體驗。我們現在在通過農業文化產業園+地產+鄉村旅游，這個將來應該是一個非常重要的趨勢，把所有的東西聯通起來。當然如果再加上一個就更好了，就是農業文化產業園加上健康旅游，加上地產是最好的。

文化產業集聚園就是文化產業的很多房地產公司在做，但是房地產公司做文化產業園其實他們收入不太高，為什么？因為它局限在租金。有沒有聽說或上海專門做文化產業園，然后投資物業，投資里面的分成。文化產業園我個人研究之后發現很多都不是文化地產，文化產業園要持續度比較高，規模效益要比較好，入園企業要有比較好的成長性。有很多地方做成動漫基地是不行的，因為動漫基地沒有資源，搞動漫的人既進不了影視，進步了電視圈，也進不了電影圈。所以真正的做文化產業園可以做影視基地，但是做影視地產，就像萬達那樣，但是不能做動漫地產、動漫基地，因為動漫人的資源太少。做影視的產業園是可以的。

如果要做文化產業集聚園我們要保證政府和入園企業的利益達到一致性，這是我們對文化產業集聚園的一個比較大的期待。

我們現在在推動一個互聯網文化產業園，現在在中關村做了第一個互聯網文化產業園。將來互聯網文化產業可以做很多的產業基地，叫創投基地或者叫產業園，它是以創投為核心的企業總部。其實做產業園是不賺錢的，一定要對入園的企業進行投資，就是園區的運營加上投資這種組合是比較賺錢的。

我們希望在這個地方能夠形成以創投為核心的企業總部加上創投活動，創投就是可以通過創業、創意、創投的組合。北京大學有一個未來領袖的創業大賽，大家可以一起做。我現在在研究產業基地和微電影產業基地怎么建設，做一些規劃。我個人最希望做的，將來如果有人來做創投的話，我給他做創導，叫創投的輔導，我把它叫做1+9。被投資的企業只需要做自己的業務，其他的我們都幫他解決，包括商業模式，包括資源的整合，幫他做。如果這樣的話，我認為創業企業成功的概率就會高很多。

最后，我希望大家意識到這一條，如果的房地產公司有房地產的思維，房地產的思維是所有項目都是3、5年。項目期間沒有形成積累，所以中國的投資也是這樣，也就是3、5年，最多不超過7年，文化產業是第8年才開始掙錢的。從地產到投資一定是一個思維方式最大的變化，我們今后不是做項目，而是做企業的整體價值，所以我們要轉變房地產的思維和硬件思維。看得見的東西一般來講都是不值錢的，看不見的東西往往是最值錢的，下一個時代我們就進入做看不見的東西，看不見的東西別人買你的股票一定是很值錢的。

主持人：下面的環節是對話環節。對話的主題是中國房地產企業創新突破之道，我們會請到下面的六位嘉賓，他們分別是：

北京大學文化產業研究院的副院長陳少峰教授

聯創國際養老產業部產品總監李小瑛

無錫房地產協會的副會長沈新

重慶力凡置業的總經理

UDG聯創國際設計集團都市再生設計研究院副院長宣磊

今天的對話也是一次跨界，里面有地產企業，有從事養老事業的，還有文化產業的，這就體現了互聯網下的跨界融合。同時也是區域，有來自臺灣地區，有來自重慶，有來自于廣州。從區域到整個的行業也實現了跨界，這樣的交流有助于我們來思考房地產企業如何來創新突破。

首先請我旁邊的中大EMBA的會長來談談中國房地產企業的創新突破。

中大EMBA會長：非常高興今天跟大家一起坐在這邊來交流房地產的創新模式。我本人做了十幾年的住宅地產，其實我的經驗也不是很足。來這邊更多的是學習的心態，但是我在做房地產的過程中，我經常也思考一個問題，就是房地產的行業往后應該怎么樣的走，我們更多的思考的是有沒有一些更好的路子可以去創新，可以讓我們的房地產行業經營上就不用背著很重的心去經營，能不能以一種更輕松的方法走下去。這是我個人的一些觀點，我不知道對不對。

房地產行業這兩年遇到了一個問題，產業的增長在減慢，減慢就會使得我們投資的收益明顯的減少。以前在投資的時候都會預測增長量，但是這兩年增長量都是往下降的，這就使得投資的成本增加，包括運營成本，造成收益回報的減少。過程中我們要探討有什么新的思路，讓我們的利潤能夠保持增長，能不能減少末端，增加利潤。所以，我個人的觀點是我們在房地產行業的這種創新模式能不能借助于互聯網思維，改變很傳統的模式。能不能從拿地到開發縮短時間，包括在過程中能夠借助身邊的資源融合在一起，讓我們在投資過程中最快的能夠拿到我們的利潤。

主持人：現在房地產業有很多的問題，其實本身去庫存的速度慢了以后，各種成本也會上升，怎么解決呢？陳董事長可以借助于互聯網的思維幫助我們突破。下面是莊諾先生，最近平安好房也是有很多的新聞，我自己在崗位上遇到過很多的事。平安好房這種模式會跟傳統的房地產企業有很多的契合，互聯網思維跟傳統的房地產結合，聽聽莊先生的看法。

莊諾：我們在5月29號搞了一個中國房地產眾籌聯盟，在上海，基本上前20的都到了。眾籌聯盟做完了以后，我們接下來想推出具體的眾籌項目的案例。我這里講的眾籌指的是眾籌開發，而不是眾籌營銷。這個案例怎么做？我們在思考我們應該建立眾籌的模型，平安拿出50個億出來，成立了一個叫眾籌基金，以后所有被我們認證的眾籌項目進行領投也好、跟投也好。

眾籌聯盟的主席是馮倫，我當秘書長，上個禮拜我們開一個會，其實我們還有很多的項目要做。跟大家透露一下，跟碧桂園我們馬上要推中國第一個眾籌開發或者眾籌建房的項目，怎么做？一直討論到昨天才定下來。本來碧桂園提出來要做有點像以前的集資建房，一套房一套房，你先把錢進來，最后你獲得一個八折的房價，兩年以后你獲得一個八折的房價，你可以出售，把眾籌轉成產權。我始終覺得這樣還不夠互聯網金融化，你們到百度看看，5月份我又提出一個概念，以一平方米為眾籌。

我們在爭論的是說互聯網應該是高頻的碎片的，可是房地產一輩子你頂多買5次房、6次房，3、5年買一次房已經很高頻了。怎么做高頻，買一套房子至少一、兩百萬，總是碎片化的，所以我提出來一平方米做眾籌，把它做成一個理財產品。另外我們提出來從一平方米眾籌完之后，馬上在平安好房平臺上要開發二級市場。假設有一個屌絲說我買了兩平方米的眾籌，我也進入了投資，到了一年以后房價比如說漲到3萬的話，兩平方米我可以出售掉，有個別的朋友比如說某位先生他買的45平方米的眾籌，最后兩年規劃以后這個房子是50平方米，他那5平方米從哪里來，就是早期投資的延遲股里面獲得的。

這樣有一個好處，也避免了眾籌容易非法集資。大家知道，中國的政策、中國的法律是滯后的，現在我們的法律法規嚴重滯后。一方面政府鼓勵我們創新，我經常被銀監局叫過去談，說你可能違規了，特別是平安是一個金融的企業，很敏感，一行三會都跟著你。但是你不創新、你不突破怎么辦，大家知道，在你沒有拿到預售許可證的時候你是不可以賣房的，可是你拿到地以后你的本質就是在賣房了。現在那么多開發商喜歡眾籌，因為他把所有的風險多前置了。本來早期的模式政府賣地，開發商向銀行借錢拿地，拿完地以后蓋，蓋完賣，回收，最后算賺了多少錢。眾籌是一拿地的時候把所有人都吸引進來了，1平方米、2平方米、10平方米、100平方米，他未來不是你的客戶而是你的小股東，他會積極的幫助你推銷你的房子。就像股票一樣，股票大機構占50%、60%，我們小散戶是跟投的。

預售許可證之前我多作理財產品，一平方米、一平方米買，預售許可證獲得以后，我可以有兩種選擇。一種選擇從眾籌的份數直接轉化為產權，還有一種是直接到二級市場消化掉，你去做投資收益。我們以一平方米為單位來做眾籌，而不是以一間房子來做互聯網金融化。

我們昨天跟碧桂園確認一點，既然是眾籌所有的成本都要公開，你賺5到6個點，甚至8個點的管理費用這是正常的，其他的所有鋼筋多少錢，規劃多少錢，土地多少錢，水泥多少錢，全部在網上公布，向這些所有參加眾籌的人公布。這才是一個互聯網化的信息透明。

我記得5月二十幾號開會的時候，任志強總是沒有開炮的，很支持，但是他提醒一點不要騙人家，要做到信息公開透明。我們一定要把所有開發的成本，向參加眾籌的人，哪怕只投了一平方米公開透明。這樣他就把這個項目當做是自己的，自己是一個小股東，你該賺多少錢，6%、7%，你該賺的你去賺。房地產眾籌聯盟我們要成立一個認證小組，對所有參加眾籌的項目進行認證，我們成立一個50億的基金。碧桂園的這個項目7個億，要進來的人非常多。剛才坐在我邊上有一個開發商，他說要融3個億，但是募集只有2個億，差1個億怎么辦，這個時候就有地產眾籌資金進來。你去做競職調查的時候，小散戶看到有眾籌基金進來了他也比較放心。

現在大家一窩蜂的講互聯網+，我覺得房地產應該是房地產+互聯網，而不是提互聯網+房地產。互聯網是碎片化是高頻的，房地產是一個低頻的高價的，租房要幾千塊，買房要幾百萬，所以是房地產+互聯網，比互聯網+房地產更好。

最后我跟大家講的是現在我們不要去追求百強企業，追求規模了，因為房地產經過20年的野蠻生長，你再去追求我今年要2000億，要500個億，意義不大的。就像我們國家對GDP已經不追求高增長了，當我們還是年輕的時候，5、6歲，7、8歲的小孩，你要求他身高長的高一點，讓他長的壯一點可以，到了18歲、20歲的時候，你再要求這個人長的高一點、壯一點，完了，不是很正常的。到了18歲、20歲你要求他長的更有品級，更有文化，他可能成為數學家、藝術家，所以我們現在所有的開發商到了這個時候你們要進行差異化，要追求自己的個性，不要把規模當做利益了。規模做起來，庫存那么多，確實沒有很大的必要。不要再說我是50強，我今年過1000個億，我們不要去追求規模，而是要講究差異化。

主持人：下面請少峰院長，少峰院長是一位學者。

陳少峰：我對房地產的研究有一些建議已經提出來了，如果你原來不在這個行業，你現在愿不愿意進來，這是很重要的。現在假定你不在這個行業，你愿不愿意進到房地產來，這就是一個很基本的問題。如果你愿意進來的話，說明里面的機會很多，如果你不愿意進來的話說明問題很多。問題很多我們只有兩個辦法，一個辦法是我把它去掉，我就不干了，房子都賣掉我就搞別的。另一種辦法，就是我做的更精致，更好一點。

我們看全世界的富豪，過了房子需求的時期，前100名首富只剩下一、兩名做房地產的。因為你不敢保證房子永遠那么大規模的增長。如果你把房子都賣掉去干別的，這是我的首選。房地產人當中剩下1/3的人做房地產，其他人都干別的。

你可能說我沒干過別的，你讓我干別的肯定干不長，那也不一定。你說馬云他干過影視嗎？他就收購了一家影視公司，去年花了60個億，今年值800個億。什么也沒有，就是添一些資源。所以，我認為對于企業家來講沒有什么干不成的，其實你是可以做很多事情的，你不一定繼續去做房地產。

第二個選擇，我怎么樣讓房地產更好，或者說房地產+互聯網，或者說互聯網+文化產業，我想辦法把房地產做的更有附加價值，更有文化內涵。很簡單，你想讓房地產加什么，你先去研究加的對象，你必須成為那個對象里的達人，你把房地產忘記了。房地產+互聯網，你首先要變成互聯網的人，所以你把房地產拋到一邊，就像搞報紙的人想去+互聯網，你要先把報紙忘掉，我就在互聯網上做新聞。如果我在互聯網上做成功了，我就順便把報紙拉起來。如果你還是一直想扛著報紙，往互聯網上推，見到誰都在推你的報紙，機會就沒了。一個是時間成本，一個是你的思維方式跟人家不對路。

所以你要想把房地產做成旅游地產，做成文化地產，你就必須變成文化產業里面的達人，你必須變成旅游的達人，回過來說我原來的房子怎么塞進來。所以，應該把房地產變成必要產業，你想去干什么事情，將來你想干的新的事情，跟你原來的房地產還能夠形成第三個產業。現在所有人都變成僅做房地產肯定不夠，還要干別的，把別的東西做好了，回過頭來再去看房地產。

莊諾：剛才講的問題我突然有一個感覺，剛才陳教授講了，一個房地產的產權是70年，咱們開發商從拿地到交稅平均3年半，后面的60多年開發商是忘記掉的。我聽到一個統計，這66年賺到的后面產生的價值比你每平方米賺他5000塊、1萬塊還要大。所以，開發商最后經常是你把購房人的數據，售樓的數據賣給了中介就走了，后面的66年我們的開發商要想往后還賺他什么。甚至未來把房價降的很低，后面的66年也夠你賺的。這個思路的延伸也是一個想法。

主持人：我們思考房地產的時候有兩種方式，一種是賣房，還有一種方式是你是賣他的家庭，賣他的生活。莊總剛才也專門提到了這樣的一個理念，從商會調研來看我們越來越關注存量，存量里面我們又關注的是服務，其實我們就把一個房子的周期變成一個全生命的周期。我們把服務就從大街上轉到小區，從小區轉到你的家，里面有很多很多的內容，這也是上一周房地產商會成立的服務研究會的原因。當時是一個非常精彩的會議，除了來的物業公司，更多的是社區服務商。賣肉的，賣教育的，賣醫療的，都在里面，所以我覺得空間是很大的。

下面繼續請無錫房地產協會的副會長，也來自于清華EMBA的沈雄先生跟我們分享你的經驗。

沈雄：大家好，我來自美麗的無錫，無錫山清水秀經濟發達，但是庫存是江蘇最高的，消化要23個月，問題很嚴重。除了前幾年政府土地財政，大量的空地，一年要1100萬到1400，到現在是245萬還沒人買。這個情況對我們業內來講是一個嚴峻的問題，就是剛才主持人講的要進行創新和轉型。

現在一窩蜂搞旅游地產、養老地產、文化地產，還是要根據自身的情況，根據市場的需求。我想這個問題是一個系統性思維的問題，首先從源頭上、從觀念上要進行轉變，我們應該轉到以市場為中心、以客戶為中心。最近我們班的同學在銀川有一塊地，我們在萬科總部學習，但是他不敢開，完全是憑經驗，現在不敢建造。我說絕對不能建造，好好的請專業公司做市場調研，做的很細，市場細分一下，同時你自己也要去調研，要補上這一課。首先是策劃，首先是市場細分，首先是定位。所以觀念要轉變過來。

第二，在產品上要個性化、要差異化。不要泛泛的了解，好多開發商到無錫，都說上當了，都說被政府忽悠了。來的時候信心滿滿，走的時候說沒賺到錢，所以在產品上面還是有自己的核心競爭力。要比競爭對手高一點，以前是住得下、住得大、住得好到舒適，現在是追求綠色環保和精神的享受，這些方面都是我們在產品更新方面需要考慮的。

還有后期的服務，萬科提出來不是在開發商上賺錢，而是在社區增值服務商賺錢。這是新的理念、新的觀念值得我們借鑒。我們要轉型的路還很長，現在很多還是手工操作，住宅產業化，科技的道路還很長。江蘇鎮江已經有合資性的建筑，在工廠里把整個一個盒子，樓面、地面、墻面在工廠里已經做好了，到工地上直接拼裝。目前是住宅產業化最高的。

主持人：其實房地產今天還是有機會的，只是過去我們陶醉于做什么好的產品，能不能更多的關注客戶怎么想，客戶和用戶他的思考，根據他們來量身訂作。沈總還講了一個現象，我也有切身的體會，無錫是全國罕見的，那么多開發商去不僅賠錢，還賣不掉。請客都說誰是虧的最少，而不是賺的最多的。

力帆置業：剛才任總講了現在房地產產能過剩，原來是增值，現在是向貶值方向發展，逼著我們房地產企業必須思考我們怎么創新，怎么生存下去。我將我對這方面的思考跟大家分享一下。

前段時間我們也對養老地產，包括醫療地產，甚至辦學都進行過探討。如果招牌掛了，做養老地產是按照沒有任何模式的。還有重資產的那種方式，我們覺得運行下去資產是貶值的，所以壓力也比較大。所以我們比較認可的是萬達的這種模式輕資產化，第二是往文化、旅游、體育方向轉。但是我們沒有萬達這么大的塊頭，沒有他這么大的資本，所以針對我們企業的實際情況。一方面我們對原來持有的重資產的這部分，利用我們在國際上的一些融資的優勢，近期我們在香港拿到的綜合成本是5左右，5左右的成本對我持有這部分的資本來說壓力就小一點，這是我們活下去的一個手段和途徑。

對于未來企業怎么發展來講，我們也做過一些探討，近期我們跟投行做過一些探討，準備在我們的企業下面成立娛樂類的公司，把今后這一類的資產可以裝進去。

最近我們把我們在重慶位置比較好的位置建一個冰雪世界，有滑冰的，有室內滑雪館。不像現在的商業地產受電商的沖擊很大，投的越多虧的越多。未來的資產證券化還有一些機會，但是未來我們國家的資產證券化成本還是非常高，所以開發商用起來壓力也比較大。借這個機會簡單的一下我們的一些思考和顧慮，希望大家能夠有一些收獲，謝謝大家！

主持人：陳總，陳總剛才講的創新至少反映了三個信息。第一個是不是產業上有更多的類，不僅僅是房地產，下面有文化、旅游。第二，金融房地產，是不是通過內保外貸降低成本。第三，我們這些產業賦予新的內容之后是不是可以在資本市場套利，我們的房地產產業很大是間接的資源，美國大量的是直接資源。我們國家更多的需要實體經濟，有更多的直接融資進去，來促進中國經濟的健康發展。也謝謝陳總的分享。

下面有請李小瑛女士，來給我們講一下關于養老事業這一塊您的思考。

李小瑛：我代表上海聯創國際養老集團來參與大會，講一講我們作為服務商乙方的角色怎么參與幫甲方來服務。

我們從08年就開始做投入+研發+設計，有關于大健康。我們推廣大健康，也就是各位講的養老，大家不要把養老鎖定在60歲以上的老人，健康的環境應該照顧到全齡化。

剛剛在講新常態的地產怎么樣，各位能夠有更多的發展趨勢或者是方向。陳教授剛剛講了各個企業在尋找一些新的方向跟找到自己的定位，我們幫助很多高大上的開發商來做他們也面臨這些問題。比如說我們在幫萬科的上海做三個大健康的產品線，我們已經從設計的乙方投入到企業，一起幫企業怎么樣來尋找新的一條路，這個新的產品線我們研究也剛剛完成上市。我們也幫復星集團，他們以前跟美國的風保養老院結合的新保集團，我們也在幫他們做高端養老院產品線的制定，加上他在中國各地怎么樣布點的一些商業計劃。所以養老的部分面非常非常廣，我們也在加入。

聶會長眾籌資金這樣一種非常成功的運營方式，我本身是在美國讀的書，美國人的那一套我非常非常熟悉，也很高興把這樣一個成熟的機制能夠帶到中國來，我很期待這樣的一個運營模式能夠在中國發揚光大。我們希望跟其他的開發商一起來做，因為不同的開發模式可以給我們帶來不同的設計的出發點。總而言之，我們的大健康現在提供一個解決方案的部分，很好的運營模式開發商想用這樣的模式我們就來對接產業鏈上面的需求。我們也在整合一些資金，我們也在整合一些養老健康的運營團隊。我們也在整合臺灣比較好的運營的單位。

做養老的地產咱們也要突破原來做地產的思維模式，什么樣的運營模式就涉及到你怎么樣做你的養老地產的運營模型和服務。所以，我非常希望大家一起跟我帶做一些對未來成長趨勢有很快發展的大健康的地產方式。

主持人：剛才李總專門提到了我們在養老產業方面在跟很多的企業合作。特別引用少峰教授講的，你做什么事情，你要加什么你就要成為達人。你把加后面要加的專業，要加的到位，要加的讓所有的用戶滿意，也許我們的地產企業未來就會更有價值，更有內容，更有未來。再次感謝在座的幾位嘉賓精彩的分享，謝謝大家！